Doklady a daně

Doklady potřebné k převodu nemovitosti

Nemovitosti:

• nabývací listina (např. kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví, dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku, kolaudační rozhodnutí, atd.)
• aktuální výpis z katastru nemovitostí
• snímek katastrální mapy
• znalecký posudek
• výpis z obchodního rejstříku u právnických osob
• projektová dokumentace a další

Družstevní byty a garáže:

• nájemní smlouva ( příp. dohoda o předání a převzetí družstevního bytu do osobního užívání nebo dohoda o převodu členských práv a povinností) 
• aktuální rozpis nájmu 

Daně

Mělo by se stát zásadou dobré realitní kanceláře, že makléři této kanceláře jsou schopni již při prvním jednání seznámit prodávající či kupující s problematikou daní. Zájemce by se neměl spokojit s holou větou: "Prodávající je povinen zaplatit daň z převodu nemovitostí“. Kromě daně z převodu nemovitostí je s oblastí realit spjata také daň z příjmu, daň z nemovitosti, daň dědická a darovací.  

Daň z převodu nemovitostí

Převodem nemovitosti se rozumí úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti z jedné osoby na druhou, včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví. Předmětem daně je také bezúplatné zřízení věcného břemene při nabytí nemovitosti darováním.

Kdo daň platí? Daň z převodu nemovitostí platí obvykle prodávající (převodce). Kupující (nabyvatel) daň platí v případech nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí, vyvlastnění, konkursu nebo vyrovnání, vydržením nebo ve veřejné dražbě. Za zaplacení daně ručí kupující! Tzn., že pokud prodávající daň nezaplatí, vyzve finanční úřad k zaplacení kupujícího.

Z čeho se daň platí? Daň se platí z úplatného převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví. Daň se také platí při výměně nemovitostí. Osvobození se sice týkají převodů z rukou obchodních společností či družstev, nepřímo se však dotknou i občanů, na které se dané nemovitosti převádějí.

Sazba daně je pro všechny občany stejná a činí 3 % ze základu daně. Základem pro výpočet daně z nemovitosti je buď cena úřední - stanovená certifikovaným odhadcem v souladu se zákonem o oceňování nebo cena - dohodnutá mezi kupujícím a prodávajícím. Daň z převodu nemovitosti se vypočte vždy z ceny vyšší. Toto ustanovení zabraňuje záměrnému snižování daňové povinnosti ze strany poplatníků a novela zákona platná od 1. 1. 2004 v této oblasti nepřináší žádnou změnu. Poplatníkem daně z převodu nemovitostí zůstává prodávající (kupující je ručitelem). Kromě změny sazby přináší novela jedinou změnu. Ta se týká způsobu a délky lhůt pro podávání daňového přiznání a vlastní zaplacení daně. Dosavadní právní úprava stanovila, že poplatník je povinen podat přiznání místně příslušnému správci daně (rozhoduje místo předmětné nemovitosti) do třiceti dnů od doručení smlouvy s doložkou o povolení vkladu na katastru poplatníkovi. S účinností od 1. 1. 2004 je poplatník povinen podat správci daně přiznání k dani z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva na katastru. Kromě toho si musí poplatník sám daň spočítat a uhradit. Součástí daňového přiznání je ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitostem, a znalecký posudek, který Vám naše společnost je schopna zprostředkovat. Zeptejte se našich makléřů na možnost schůzky s naším externím pracovníkem, který má několikaleté zkušenosti v oblasti odhadů a znalectví. 

Daň z příjmu

Dalším výdajem, který může překvapit, je daň z příjmu. Je-li totiž prodávající vlastníkem dané nemovitosti méně než pět let nebo v ní má své bydliště méně než dva roky, musí částku utrženou z prodeje započítat do základu daně z příjmu fyzické osoby.

Daň z nemovitosti

V případě, že jste se stal v průběhu kalendářního roku vlastníkem či nájemcem nemovitosti, jste povinen podat  poprvé přiznání k dani z nemovitostí do 31. ledna roku následujícího. Daňové přiznání se podává i za zcela osvobozený pozemek, stavbu, byt nebo nebytový prostor zapsaný v katastru nemovitostí, tj. i v případě nulové daňové povinnosti.

Stejně jako v případě daně z příjmu je poplatník povinen sám si daň vypočítat. Její výše v současné době závisí na dvou faktorech - velikosti užitné plochy a obci, ve které se nemovitost nalézá. Důležité je přitom vědět, že daňové přiznání se nepodává každoročně, většinou to stačí jen jednou, poprvé, v dalších letech pak už jen dostanete od finančního úřadu složenku. Daňové přiznání budete muset za stejnou nemovitost podávat jen v tom případě, že dojde ke změně plochy, z níž se daň vypočítává, tedy například, když k bytu přikoupíte kus společné chodby.

Daň dědická a darovací

Darovanému koni se na zuby koukat nemá, ale právě hodnota daru rozhoduje o tom, jak se obdarovaný při placení daně prohne. Ve srovnání s dědickou daní je darovací daň vyšší, stejně jako ona zvýhodňuje přímé příbuzné. Ti jsou od darovací daně dokonce osvobozeni – pokud hodnota daru ve formě movitého majetku nepřekročí milion korun. Když je hodnota takového daru vyšší, platí přímí příbuzní daň jen z částky, která převyšuje milion korun. U zbývajících dvou skupin obdarovaných - tedy nepřímých příbuzných a ostatních osob - platí osvobození od darovací daně v daleko menším měřítku. Podarovat někoho a zároveň o tom sepsat smlouvu? To není příliš logické. Darovací smlouvy proto využívají lidé spíše jako pojistky. Chtějí ženatému synovi něco přenechat, ale zároveň o tom potřebují mít doklad. Třeba proto, aby v případném rozvodovém sporu věc už nemohla figurovat. O konečné výši daně rozhoduje hodnota darovaného majetku, snížena o dluhy, které se k němu vážou a cenu majetku osvobozeného od této daně. Pokud jde například o nemovitost, bude hodnota majetku stanovena podle znaleckého posudku. Ten musí být vyhotoven v souladu s předpisy platnými v den darování. Ve většině případů platí daň obdarovaný, výjimkou je jen darování do ciziny, tehdy platí dárce.

Základ pro výpočet daně dědické tvoří hodnota nabytého majetku snížená o prokazatelné dluhy, které přešly na dědice po pozůstalém. Od základu daně se odečítá také cena majetku osvobozeného od daně, náklady na pohřeb zesnulého a také odměna notáře, který je pověřen vyřízením dědictví. Hodnota projednávaného majetku je souhrnem všech dílčích částí dědictví – u finančních prostředků (hotovosti, vkladních knížek a podobně) je zřejmá, v případě nemovitostí je určena posudkem znalce, podobně jako je tomu například u starožitností či šperků. Pokud jsou do dědictví zahrnuty také akcie z kupónové privatizace, jejich hodnotu určí Středisko cenných papírů ke dni úmrtí zůstavitele. Sazby daně jsou diferencované podle zařazení poplatníků do skupin podle míry příbuzenského vztahu. Osoby zařazené do I. skupiny příbuzenského vztahu nemusí podávat daňové přiznání. Ostatní občané musí podat daňové přiznání příslušnému správci daně do 30 dnů ode dne, kdy pravomocně skončilo dědické řízení. Daň je oproti dani darovací poloviční.