Váš specialista na pronájmy bytů v Brně 724 777 140
Menu
podrobné hledání

Doklady a daně

Doklady potřebné k převodu nemovitých věcí

Nemovité věci:

  • nabývací listina (např. kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví, dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku, kolaudační rozhodnutí, atd.),
  • aktuální list vlastnictví z katastru nemovitostí,
  • snímek katastrální mapy,
  • znalecký posudek,
  • projektová dokumentace a další,
  • potvrzení SVJ o bezdlužnosti,
  • u RD - Průkaz energetické náročnosti nemovitosti,
  • u bytových jednotek - 3 předchozí zúčtovací období za odběr medií nahrazující Průkaz energetické náročnosti nemovité věci,
  • oznámení o zůstatku dlužné částky v případě, že na nemovitosti vázne zástava.

Družstevní byty a garáže:

  • nájemní smlouva ( příp. dohoda o předání a převzetí družstevního bytu do osobního užívání nebo dohoda o převodu členských práv a povinností),
  • aktuální rozpis nájmu,
  • potvrzení bytového družstva o bezdlužnosti.

DANĚ, které se Vás mohou týkat PŘI PRODEJI NEMOVITÝCH VĚCÍ (i družstevního podílu ve vztahu k dani z příjmu)

Mělo by se stát zásadou dobré realitní kanceláře, že makléři této kanceláře jsou schopni již při prvním jednání seznámit prodávající či kupující s problematikou daní. Zájemce by se neměl spokojit s holou větou: "Prodávající je povinen zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí“. Kromě daně z nabytí nemovitých věcí je s oblastí realit spjata také daň z příjmu, daň z nemovitosti, daň dědická a darovací.

DAŇ z nabytí nemovitých věcí (dříve „daň z převodu nemovitosti“)

Kdo daň platí? V případě kupních a směnných smluv může být poplatníkem tak jako doposud převodce (prodávající). V takovém případě je nabyvatel ručitelem. Účastníci smlouvy se však mohou v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. Tento způsob je pro nabyvatele ve svých důsledcích výhodnější, neboť je od počátku aktivním účastníkem daňového řízení, platí daň přímo a nemusí tak zajišťovat částku na úhradu daně např. v úschově u notáře či advokáta tak, jak to řada kupujících činí, aby předešla komplikacím, pokud by převodce daň neuhradil. Ve smlouvě však musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí např. klauzule, že nabyvatel uhradí daň. V případech, kdy se nejedná o nabytí nemovité věci kupní či směnnou smlouvou, je poplatníkem vždy nabyvatel (např. rozhodnutí soudu, dražba).

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí je ve výši 4 % ze základu daně. Způsob stanovení základu daně vychází z takzvané nabývací hodnoty. Většinou se tato nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané kupní ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je pak nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň. Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 % takzvané směrné hodnoty nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny podle znaleckého posudku.

Pro určení nabývací hodnoty si může poplatník zvolit, že podkladem pro stanovení základu daně nebude zjištěná cena podle znaleckého posudku, ale směrná hodnota. Ta vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, tedy se zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. To znamená, že pokud si poplatník vybere tento způsob, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % sjednané ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. K daňovému přiznání nedokládá znalecký posudek, ale je povinen vyplnit přílohy daňového přiznání pro jednotlivé nabývané nemovité věci. Správce daně pak vypočte směrnou hodnotu, z ní srovnávací daňovou hodnotu a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň pak vyměří platebním výměrem. Pokud si poplatník zvolí, že srovnávací cena bude odvozena od zjištěné ceny podle znaleckého posudku, pak je poplatník povinen tento znalecký posudek k daňovému přiznání doložit. V případě, že se pro určení srovnávací daňové hodnoty použije zjištěná cena, může si poplatník v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj, to znamená pro stanovení základu daně odečíst od nabývací hodnoty odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci za znalecký posudek. Vypočtenou daň je poplatník povinen uhradit ve lhůtě pro podání daňového přiznání.

Lhůta pro podání daňového přiznání.. Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí (u v katastru evidovaných nemovitých věcí). Například pokud katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu 15. ledna 2014, poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do 30. 4. 2014.

Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie písemnosti), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (např. kupní smlouva, rozhodnutí soudu apod.) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

DAŇ z příjmu

Podmínky, za jakých jste povinni z takového příjmu zaplatit daň z příjmu a kdy jste od daně osvobozeni, jsou popsány v § 4 a v § 10 Zákona o dani z příjmu. Prodej nemovitých věcí ne vždy znamená platit daň z příjmu. Níže příklady, kdy daň z příjmu v případě prodeje nemovitostí hradit nemusíte:

  • Daň nemusíte platit (tedy jste osvobozeni), pokud nemovitou věc vlastníte alespoň 5 let, resp. přesáhne-li doba mezi jeho nabytím a prodejem dobu pěti let. Pokud jste měli v prodávané nemovité věci bydliště bezprostředně před prodejem, tak se tato lhůta (časový test) zkracuje na 2 roky. V obou případech však pro podnikatele platí, že nemovité věci po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy 2 nebo 5 let) nesmí být zahrnuty v obchodním majetku. Pojem bydliště je definován § 2 odst. 4 ZDP. Bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.
  • Dále daň nemusíte platit (teda jste osvobozeni), pokud podle § 4 ods. 1 písm. u) zákona o dani z příjmu do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použijete tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo pokud jste odpovídající částku vynaložili na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím. Přijetí peněz je však potřeba oznámit vašemu finančnímu úřadu. Pojem bytová potřeba pro účely zákona o dani z příjmů znamená zejména koupě domu, rodinného domu, rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu podle zvláštního předpisu (zákon o vlastnictví bytů), úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu spojených s právem nájmu bytu, úhrada za podílu na obchodní společnosti uskutečněné v souvislosti s převodem práva nájmu bytu nebo jiného užívání bytu, složení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejímž členem nebo společníkem se stal za účelem získání práva nájmu nebo užívání bytu nebo rodinného domu, údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu a splacení úvěru resp.půjčky, které byly použity poplatníkem na financování.

Pokud podmínky pro osvobození od daně z příjmu nesplňujete, jste povinni státu tento příjem přiznat a zdanit. To učiníte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmu, tj. do konce března následujícího roku (je-li poslední den března sobota nebo neděle, je posledním dnem následující pondělí).

Při prodeji nemovitých věcí, které jste nabyli v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem či manželkou, se pětiletý časový test zkracuje o dobu, po kterou zůstavitel či zůstavitelé nemovité věci prokazatelně vlastnili. Přímými příbuznými jsou např. prarodiče a vnuci, rodiče a děti apod.

Daň z příjmu prodeje nemovitých věcí platí prodávající v případě, že původní kupní cena, na základě které nabyl nemovité věci, je nižší než současná cena, za kterou je daná nemovitá věc prodávána. Základem daně je potom rozdíl obou kupních cen. Sazba daně je 15 procent a vyšší, záleží na výši příjmu.

U družstevního bytu se daň z příjmu neplatí, je -li doba mezi nabytím a převodem členství v družstvu delší než 5 let.

DAŇ z nemovitosti

Dnem 1.1.2014 nabylo účinnosti zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., kterým se mění mimo jiné i zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon“), především v návaznosti na změny, které v soukromém právu přináší zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“). Uvedenou novelou dochází k některým významným změnám, mimo jiné i s dopadem na stanovení daně.

Kdo daň z nemovitých věcí platí?

Poplatníkem daně z nemovitých věcí je většinou její vlastník. Ve výjimečných případech může daň platit nájemce nebo uživatel stavby či pozemku. Spoluvlastníci stavby platili daň až do roku 2010 společně a nerozdílně, od roku 2011 ale může každý platit jen svou část. Stejně mohou postupovat spoluvlastníci pozemků.

Z čeho se daň z nemovitých věcí platí?

Dani ze staveb podléhají všechny stavby na území České republiky:

  • na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo které kolaudačnímu rozhodnutí podléhají (a užívají se), nebo jsou podle dříve vydaných právních předpisů dokončené,
  • pro které byl vydán kolaudační souhlas nebo byly užívány před vydáním kolaudačního souhlasu,
  • které jsou způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo podléhají oznámení stavebnímu úřadu a jsou užívány,
  • dále byty a nebytové prostory, které jsou evidovány v katastru nemovitostí, včetně podílu na společných částech stavby.

Dani z pozemků podléhají všechny pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí.

Do kdy se daň z nemovitých věcí platí?

Pokud roční daň z nemovitých věcí nepřesáhne částku 5000 Kč, je splatná najednou, a to do 31. května běžného zdaňovacího období. Pokud je daň vyšší než 5000 Kč, můžete ji splatit ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května a 30. listopadu běžného zdaňovacího období. Můžete ji samozřejmě také zaplatit najednou do 31. května.

Z čeho se daň z nemovitých věcí vyměřuje?

Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2, a to podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Jde-li o byt nebo o samostatný nebytový prostor, je základem daně výměra podlahové plochy bytu v m2 nebo výměra podlahové plochy samostatného nebytového prostoru v m2 vynásobená koeficientem 1,20.

Základ daně z pozemků je buď hodnotový (v Kč) nebo vyjádřený ve fyzických jednotkách (m2) v závislosti na typu pozemku. Hodnotové vyjádření se používá u zemědělské půdy: u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů je základem daně cena půdy zjištěná vynásobením skutečné výměry pozemku v m2 (k 1. lednu zdaňovacího období) průměrnou cenou půdy na 1 m2 stanovenou v příslušné vyhlášce. Tuto cenu si občan může zjistit v obci (na obecním úřadě), pod kterou pozemek spadá, popř. přímo u správce daně.

U pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb je základem daně cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období, ale může jím být také součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč. U ostatních druhů pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m2 k 1. lednu zdaňovacího období.

DAŇ dědická a darovací

Zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, byl s účinností od 1.1.2014 zrušen zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Zákonným opatřením Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů, byla daň dědická a darovací zahrnuta pod daň z příjmů. Původní osvobození od daně dědické, které se vztahovalo na poplatníky v I. a II. skupině podle příbuzenského vztahu (příbuzní v řadě přímé a pobočné), se rozšířilo i na poplatníky ve III. skupině (všichni ostatní), což fakticky znamená, že se daň dědická již nebude platit.

Daň darovací od ledna 2014 podobně jako daň dědická samostatně přestává existovat. Jenže to neznamená, že nebudete muset daň z daru platit. V tomhle případě se totiž „jen“ změní její sazba.

I zdanění darů spadá pod daň z příjmů. Před rokem 2014 se na dani zaplatilo od sedmi do čtyřiceti procent z hodnoty daru (podle pásma zdanění) a v případě movitých věcí a finančních darů byla dokonce určitá částka od daně osvobozena, nyní platí jednotná sazba: patnáct procent u fyzických osob, devatenáct procent u právnických.

Když dostanete dar v hodnotě milionu korun, zaplatíte na dani sto padesát tisíc, pro právnické osoby na sto devadesát tisíc. S rostoucí hodnotou daru se rozdíl ve výši daně oproti původním pravidlům snižuje.

Osvobozeni od daně z příjmu získaného darem jsou:

  • příbuzní v řadě přímé a manželé,
  • příbuzní v řadě pobočné, a to sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s dárcem žijí nejméně po dobu jednoho roku ve společné domácnosti, a které z tohoto důvodu pečují o společnou domácnost nebo jsou na dárce odkázány výživou.

Pokud budete mít příjmy z darů v daném roce pouze „příležitostně“ a jejich výše nedosáhne patnácti tisíc korun, budou od daně osvobozeny taktéž – nezávisle na tom, zde jste nebo nejste s dárcem příbuzní.

Vzhledem k tomu, že daň z darů přechází pod daň z příjmů, mění se také pravidla pro její přiznávání. Zatím je třeba podat přiznání k dani darovací do jednoho měsíce od nabytí majetku, nově bude stačit odevzdat daňové přiznání k dani z příjmu do prvního dubna následujícího roku – stejně jako ho podávají například živnostníci a podnikatelé. Pokud daňové přiznání tak jako tak podáváte, příjmy z darů do něj zahrnete.

Kontakt
Kancelář Vídeňská (centrála)
Vídeňská 6
639 00 Brno
naproti kostelu sv. Leopolda
(u Milosrdných bratří)

Otvírací doba
Po - Čt:     9:00 - 18:00
Pá:9:00 - 16:00
sobota a neděle zavřeno

Parkování pro klienty zajištěno v garážových stáních.

telefon.: +420 542 211 598
mobil: +420 724 777 140

e-mail: bravis@bravis.cz



Pobočka Dvořákova (sídlo firmy)
Dvořákova 13
602 00 Brno - střed
vchod průjezdem (Ratejna), 3. patro

Otvírací doba
Po - Pá:     9:00 - 15:00
sobota a neděle zavřeno

Parkování pro klienty zajištěno ve dvorním traktu domu.

zobrazit podrobné kontakty »