Když si pronajmete byt nebo dům k bydlení, plynou ze zákona práva a povinnosti nejen majiteli, ale i vám: v tomto případě jde o udržování nemovitosti v dobrém stavu a provádění oprav, které ukládá NOZ. V praxi se však někdy stává, že se spolu strany neshodnou, co přesně zahrnuje běžná údržba bytu či domu, nebo kdo platí v případě, že se něco rozbije. Pokud se do takové situace dostanete, může vyvolat špatné vztahy i zbytečné emoce. Kupříkladu naši klienti však takové starosti řešit nemusí, neboť je vždy zastupuje zkušený makléř ve spolupráci s naším právním oddělením.
Běžná údržba bytu: starejte se o něj
Svěřenou nemovitost chce majitel pochopitelně udržovat v dobré kondici (jak technické, tak vizuální), neboť ji většinou pronajímá za účelem výdělku, případně investice, a nikoliv s tím, že se do bytu za několik let sám nastěhuje. V pozici nájemce je tedy nutné zajistit pravidelný úklid, čištění odpadů a podlah, ale i sporáku, ledničky a jiných spotřebičů, stejně jako musíte uklízet a udržovat funkční sociální zařízení (sprchu, záchod, umyvadlo, bidet atp.), ale také omítky či tapety.
Tím je myšleno i malování, které ustanovení § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. považuje rovněž za běžnou údržbu bytu či domu, a musí ho tedy provádět nájemce na vlastní náklady. Konkrétně v tomto případě však není nutné, abyste malovali například každý rok, majitelům běžně stačí, pokud to provedete na konci nájmu před předáním nemovitosti. Mnoho nájemníků se sice zdráhá a považuje to za „velkou opravu“ a tedy povinnost majitele, zákon to však jako běžné opotřebení nevidí.
...ustanovení § 2: běžná údržba bytu:
Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Drobné opravy: rozdělují se 2 způsoby
Vedle výše uvedené běžné údržby bytu musí nájemník zajistit také drobné opravy, které lze posuzovat z hlediska věcného vymezení nebo dle výše nákladů (a ročního limitu nákladů). Dochází tu ke stejnému předpokladu, a sice že nájemce udržuje nemovitost ve „funkčním stavu“, běžně se však jedná o investici v řádech stokorun ročně a jen občas je třeba hradit větší výdaj. Jde kupříkladu o výměnu vypínačů světla, žárovek (či zářivek, LED osvětlení aj.), zásuvek, jističů, zvonků, ale u třeba o výměnu uzavíracích ventilů u rozvodu plynu a vody, nebo o opravu kamen.
...ustanovení § 4: drobné opravy podle věcného vymezení:
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).
Zákon však pamatuje i na případy, kdy je nutné v bytě měnit nestandardně drahé součásti (třeba osvětlení nad kuchyňskou linkou), a v takovém případě nesmí částka za jednu drobnou opravu přesáhnout 1 000 Kč. Pokud navíc musíte provést vícero oprav v jednom roce, případně na sebe některé navazují, a přesáhnou částku 100 Kč / metru čtvereční, hradí všechny další majitel. Třeba byt o výměře 100 metrů čtverečních si může od nájemce v rámci drobných oprav vyžádat max. investici 10 tisíc korun, cokoliv nad touto hranicí už hradí vlastník nemovitosti, i kdyby šlo o pouhou opravu kliky či osvětlení.
...ustanovení § 5: drobné opravy podle výše nákladů:
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
...ustanovení § 6: roční limit nákladů:
(1) Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
(2) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
Velké opravy: zpravidla bývají dražší
Ačkoliv zákon přímo nedefinuje nic jako „velké opravy“, spadá do této skupiny vše, co nelze klasifikovat jako opravu drobnou. Třeba prasklá trubka ve stupačkách, porouchaný mechanismus splachování, ulomená baterie u dřezu (někdy se dělají plastové, které po pár letech zchátrají), či rozbité okno v důsledku živelné pohromy si zjevně vyžádá investici vyšší než 1 000 korun, a měl by proto takové opravy hradit majitel. I v tomto směru se však názory nájemníků a pronajímatelů mnohdy rozchází a řada majitelů dokonce požaduje, aby uživatel bytu platil za vše, co se v něm rozbije; na to však nemá dle zákona nárok.
Kdo nechce podobné případy řešit (ať z pozice pronajímatele, tak z pozice nájemce), může využít služeb realitní kanceláře BRAVIS, která zajistí veškerou komunikaci mezi oběma stranami a pomůže klasifikovat opravu, na níž se neshodnou. Vlastní právní oddělení nám přitom umožňuje poskytovat klientům kompletní právní ochranu, která zohledňuje práva a povinnosti všech zúčastněných.