Oceňování bytů, domů, pozemků, ale i jiných realit, je v podstatě komplexním tématem, které laik přes noc nenastuduje. Mezi lidmi a na „bezrealitkových“ portálech je jedním z často doporučovaných nástrojů tzv. cenová mapa. S její pomocí si vlastník nemovitosti může udělat orientační představu, jakou zhruba tržní cenu jeho nemovitost má. Ale opravdu pouze orientační, přičemž rozdíl bývá oproti realitě 20 % i více. K učení za kolik prodat (nebo koupit, jste-li v pozici zájemce a chcete s vlastníkem vyjednávat) jsou totiž potřeba i další nástroje, stejně jako lidský faktor, potažmo odborník na problematiku s dlouholetými zkušenostmi.
Co vlastně cenová mapa říká a proč nestačí
Někdo tvrdí, že je zcela dostačující, protože v ní jsou reálné údaje. Tedy ceny, za kolik byly prodány nemovitosti v dané lokalitě. V těch propracovanějších přitom můžete vyčíst jak jejich umístění a výměru, tak datum zahájení prodeje (a původní cenu) i jeho ukončení (tedy kdy byla nemovitost prodána a za kolik). Dostupné bývají také grafy o vývoji trhu, fotografie a další informace o dané budově nebo pozemku. Vlastně řekne cenová mapa na první pohled vše důležité; ale tady cesta teprve začíná.
Ačkoliv jsou informace poměrně komplexní a vychází z opravdu realizovaných obchodů, které eviduje katastrální úřad, nezohledňují další okolnosti. Třeba jaká byla vlastníkem původně požadovaná cena (tedy než se dostala do inzerce), jaký je skutečný technický stav nemovitosti – toto sice bývá zaneseno, ale například z pojmu „dobrý“ nebo „velmi dobrý“ si nelze udělat přesný obrázek, a to někdy ani v kombinaci s přiloženými fotografiemi, které mohou některé nedostatky skrývat.
Stejně tak cenové mapy neříkají nic o dopravní dostupnosti – sice se můžete podívat na mapu, ale reálné informace založené na dlouhodobé znalosti lokality vám to nedá; a chybí také informace o občanské vybavenosti, soužití se sousedy, plánované výstavbě v okolí, skutečném technickém stavu, který zhodnotí jedině „oko odborníka“ osobně, o potřebných opravách nemovitosti (nebo jak vysoký je fond oprav), a rovněž o celkovém prostředí (třeba zda je v lokalitě bezpečno).
Řada prodávajících „na vlastní pěst“ si potom ráda porovnává údaje z cenových map stylem, že vezmou kupříkladu 5 stejných nebo podobných nemovitostí v dané lokalitě, jejich cenu sečtou a udělají si průměr. Z výše uvedených (i dalších) důvodů to ale příliš nefunguje. A to ani za předpokladu, že své rozhodnutí podpoří cenami z inzerátů, které bývají mnohdy nadsazené i o 20 %. Lepší, nikoliv přesný, může být odhad algoritmem cenové mapy; ovšem co mapa (zpracovatel), to trochu jiný výsledek.
Jak určit cenu nemovitosti co nejpřesněji
V první řadě se nikdy nelze spoléhat pouze na jeden zdroj, ale je třeba jich kombinovat několik. Například nám v BRAVIS Reality k tomu slouží vlastní systém s údaji za celou dobu našeho působení na brněnském realitním trhu (tj. více jak 18 let), který právě monitoruje vývoj cen nemovitostí z mnoha zdrojů a dokáže je tak přesně vyhodnotit. Přesto ale nejsou informace konečné, nemovitost si vždy prohlédne náš specialista osobně, prozkoumá její technický stav a nedostatky, okolí i další faktory, a teprve poté odhadne cenu.
Jestliže vás zajímá, jak určíte cenu nemovitosti sami, bohužel vás zklameme. Můžete ji sice „tipnout“ dle popisu výše, pravděpodobně by se ale jednalo pouze o další nepřesný odhad. Bez pokročilých analytických nástrojů, které kombinují data hned z několika zdrojů, nemůžete mít nikdy komplexní a úplně přesné informace. Nezbytný je navíc i názor odborníka na realitní trh, který může po osobní prohlídce stanovit klidně o 10 až 15 % vyšší cenu než algoritmus. U složitějších nemovitostí přitom konzultuje cenu i několik lidí.