Kdo hledá bydlení, chce pochopitelně co možná nejnižší cenu; a nezáleží přitom, jestli jde pouze o pronájem, anebo rovnou koupi. Řada lidí se proto poohlíží po zdánlivě levnějších nabídkách přímo od majitelů, aby ušetřili na provizi. Ale opravdu jsou takové byty (nebo i jiné nemovitosti) levnější? V praxi se de facto dnes a denně ukazuje, že ne, a že dokonce i výrazně přeplatíte. Není tajemstvím, že mají vlastníci mnohdy příliš „ambiciózní“ představy a vytváří nabídky, které zdaleka neodpovídají poměrům na realitním trhu. Tratí tím přitom jak oni, tak zájemci o bydlení.
Majitel cenu nemovitosti mnohdy výrazně „přestřelí“
Nedostatek bytů i rodinných domů v posledních letech žene ceny nahoru, čehož se snaží využít i mnozí vlastníci, kteří je klidně nadsadí o dalších 10 až 20 % s vidinou, že „on to někdo vezme“. Taková nabídka pak obvykle končí postupným snižováním ceny ze strany majitele, až třeba klesne i pod reálnou hranici. V případě pronájmu na ni pak může přistoupit někdo, u koho hrozí, že brzy přestane splácet, a při prodeji zase budete hledat kupce zbytečně dlouho (klidně i přes rok).
Důvodů, proč k tomu dochází je celá řada. Mezi ty hlavní patří neznalost realitního trhu, kterému je potřeba se věnovat dlouhodobě na profesionální úrovni – takové znalosti nelze načerpat po večerech čtením diskuzních fór a polovičatých článků. Běžně se pak stává, že majitelé nabízí nemovitosti v původním (či starším) stavu za cenu novostaveb, s čímž souvisí také jejich citová vazba – tedy že byt, v němž vyrůstali, vidí jako hodnotnější, než doopravdy je.
Jak značné mohou být rozdíly při pronájmu:
- majitel nastaví cenu za pronájem na 15 000 Kč, zatímco RK ji stanoví na 12 000 korun
- rozdíl v měsíční platbě jsou 3 000 korun, tj. 36 000 Kč za rok
- když vezmete nabídku majitele, ušetříte 12 tisíc za provizi, ale hned v prvním roce přeplatíte o 24 000 Kč
- bude-li nájem trvat 3 roky, zaplatíte navíc skoro 100 tisíc korun
- pokud vám ale bydlení zprostředkuje RK, uhradíte provizi 12 000 korun a 24 tisíc ušetříte
Jak značné mohou být rozdíly při prodeji:
- majitel stanoví cenu na 5,6 milionu korun, kdežto RK na 4,8 milionu
- rozdíl tak vychází na 800 000 Kč
- při koupi přímo od majitele tuto částku zbytečně přeplatíte, ačkoliv ušetříte za provizi
- v případě zprostředkování přes RK ušetříte více jak 0,5 milionu korun
Rozdíly v ceně jsou tak vcelku patrné a zásadní. Nemovitostí je nedostatek po celé zemi, na čemž se někteří majitelé zkrátka snaží „svézt“ a inkasovat co nejvíce. Pochopitelně, je to business, je ovšem potřeba myslet i na ztráty – bude-li byt prázdný o dva měsíce déle, znamená to při měsíčním nájemném ztrátu min. 24 000 Kč (viz. příklad výše), a při pomalém prodeji nejen, že budete na peníze dlouho čekat, ale rovněž musíte do té doby hradit zálohy na energie, případně i jiné poplatky.
Nedostatečná právní ochrana a nekorektní jednání
Ve snaze ušetřit si mnoho majitelů stahuje z internetu bezplatné vzory smluv, jimiž je sice možné „stvrdit obchod“, ale obvykle neposkytují dostatečnou právní ochranu ani jedné ze stran. V praxi se to už nejednou ukázalo jako těžko řešitelný problém, který může napáchat značné škody. Vlastníci si například do dokumentace i dnes vnáší neplatné požadavky, pokuty či zákazy, které buď vychází ze starých pravidel, anebo si je dopisují s pocitem, že když jim nemovitost patří, mohou žádat cokoliv. Podobně toho ale mohou zneužít i nájemci, a to zejména ti, co v „tom umí chodit“ – třeba když smlouvu napadnou pro její neplatnost kvůli zmíněnému zákazu, který nemá oporu v NOZ.
Co může způsobit špatná smlouva při pronájmu majiteli
- majitel do smlouvy zanese zákaz domácích mazlíčků pod pokutou 25 000 Kč, a rovněž právo nájemní smlouvu okamžitě ukončit, když na to přijde
- proti tomu se nájemce odvolá a smlouvu napadne pro její neplatnost (ano, i jediný bod, který nenachází oporu v legislativě, může udělat neplatnou celou smlouvu)
- vlastník nemovitosti rázem nemá platnou smlouvu o pronájmu bytu, zcela zbytečně ztratil čas i peníze soudním řešením, a došlo k narušení vzájemných vztahů
- nájemce se odmítne vystěhovat a vy budete muset absolvovat další drahé a zdlouhavé soudy
Co může způsobit špatná smlouva při pronájmu nájemci
- nájemce ve smlouvě souhlasí, že má majitel právo na prohlídku nemovitosti, a to bez nutnosti ohlášení, a zároveň, že může nájemce kdykoliv vystěhovat i bez udání důvodu a stačí mu k tomu, aby své rozhodnutí oznámil
- majitel jednoho dne provede kontrolu bez vašeho vědomí (má totiž druhé klíče) a zjistí například, že v bytě neudržujete pořádek dle jeho přestav
- hodí vám proto do schránky písemnou výpověď a dá vám týden na vystěhování
- pokud je nájemce neznalý a rozhodnutí akceptuje, vzdává se dobrovolně zákonné ochrany
Jak může může špatná kupní smlouva uškodit majiteli
- kupující se seznámí se stavem nemovitosti, která bude viditelně potřebovat rekonstrukci
- v obecném vzoru z internetu se o tom však nepíše, případně je nedostatečně specifikováno, v jakém technickém stavu skutečně nemovitost je
- stav byl nicméně zohledněn v kupní ceně (byla ponížena)
- nový majitel se však začne po půl roce od koupě dožadovat finanční náhrady kvůli vadám, o nichž tvrdí, že vyšly najevo až po koupi
- nebude-li mít prodávající dostatečnou smluvní ochranu, hrozí mu, že bude muset za případné vady, s nimiž byl ale kupující ve skutečnosti seznámen
Jak může může špatná kupní smlouva uškodit kupci
- majitel zanese do smlouvy zmínku, že se kupující vzdává práva žádat případné náhrady za skryté vady nemovitosti
- když potom její nový majitel po roce zjistí, že jsou na půdě ztrouchnivělé trámy a bude potřeba kompletní rekonstrukce střechy, nebude moci po bývalém majiteli žádat finanční náhradu
To pak může jedné či druhé straně způsobit škody za stovky tisíc až miliony korun, stačilo by přitom mít „neprůstřelnou“ smluvní dokumentaci, potažmo takovou, která v mezích zákona chrání jak vás, tak protistranu. Důvodů, proč je uzavírání smluv na vlastní pěst rizikové přitom existuje mnohem více, nejen výše zmíněné. V realitní kanceláři BRAVIS proto svým klientům vždy připravujeme nájemní i kupní smlouvu na míru, takže bude přesně odpovídat konkrétní situaci, v níž se nacházíte. Platit za ni přitom nemusíte, je součástí našich komplexních služeb.