Ať kupujete byt, ateliér nebo rodinný dům, případně jinou nemovitost, měli byste během prohlídky pokládat ty „správné“ otázky. Odpovědi na některé z nich by vás přitom měly zajímat i v případě, že hledáte pronájem, tam jich ale budete potřebovat podstatně méně. Z pozice zájemce chce pochopitelně každý pořídit nemovitost co nejlépe, tedy v dobrém poměru cena / výkon, potažmo stav, a přesně vědět, co od ní může očekávat. Budete-li se ptát správně a zaměříte se na to podstatné, můžete předejít možným nepříjemnostem. Pokud si ovšem nejste čímkoliv jisti nebo se na takové jednání necítíte, může pomoci zkušený realitní makléř.
Ujistěte se o právním stavu nemovitosti
Tento krok raději udělejte ještě před samotnou prohlídkou bytu, domu, pozemku..., abyste měli jistotu, že je nemovitost na prodej „čistá“, a že jde skutečně o tu inzerovanou. Prodávající by vás sice měl informovat o případných omezeních sám od sebe, ale ne vždy se na to dá spoléhat – například realitní makléři RK BRAVIS proto vždy prověřují jak kupujícího, tak prodávajícího i předmětnou nemovitost. Jak na tom daný objekt je si ověříte na katastru nemovitostí, resp. v listu vlastnictví, kde vás zajímá:
- oddíl B, v němž se dočtete, o jakou nemovitost se jedná (zda jde o byt, studio atd.)
- oddíl C, který uvádí různá zatížení objektu; typicky jde o zástavní a předkupní práva a o věcná břemena
- oddíl D vám zase řekne, jestli je nemovitost předmětem soudních sporů, žalob aj.
Je pozemek součástí prodávaného RD?
Většina lidí sice staví na svém a patří jim tak nejenom samotným dům, ale i pozemek, na němž stojí. Jenomže v některých případech tomu tam být nemusí – legislativa totiž umožňuje, aby stála nemovitost, potažmo rodinný dům nebo jiný objekt, na pronajatém pozemku, což je třeba ověřit ještě před samotnou koupí. V praxi to může působit přinejmenším rozpaky a někdy také komplikace. Jeho majitel totiž nemusí být svolný ke všem vašim představám, například k zabudování tepelného čerpadla, nebo k přístavbě části domu, terasy, verandy apod. Toto riziko bývá na druhou stranu kompenzováno nižší pořizovací cenou.
Jaký je technický stav nemovitosti?
Jak na tom daný objekt je zhodnotíte už při prvním pohledu – nový / starý, má zateplení / nemá, jsou okna plastová / stará dřevěná, je někde plíseň, prasklina ve zdi apod. Na řadu věcí se ale budete muset doptat. Třeba v jakém stavu je elektroinstalace, rozvody vody a plynu, jak jsou na tom radiátory, ale třeba i výkon přípojek. Odpovědná osoba nebo realitní makléř by vám měl také sdělit, v jakém technickém stavu je samotná nemovitost, z čeho přesně je postavená, tedy z jakého materiálu jsou příčky a obvodové stěny, zda má zabezpečovací, požární, poplachové systémy a kamerové systémy, zavedenou vzduchotechniku a řadu dalšího. Technickou inspekci by měl vždy provádět specialista, nikdy nestačí z pozice majitele uvést, že je v dobrém stavu.
Jak je nemovitost hospodárná? Kolik se platí?
Kolik protopíte, jak vysoké jsou zálohy na elektřinu, vodu a plyn, to všechno má zásadní vliv na cenu „provozu“. Při prohlídce si proto vyžádejte tuto informaci alespoň orientačně, a budete-li mít o nemovitost zájem, nechte se ji potvrdit doložením předpisu záloh. Ten standardně zasílají dodavatelé energií, ale například v domech se SVJ ho může vystavovat právě SVJ, případně v družstevních se o to stará samotné družstvo. Výše záloh se odvíjí od počtu osob v domácnosti i PENB, který říká, do jaké energetické kategorie nemovitost spadá (například novostavby bývají mimořádně hospodárné). Předpis záloh si nechte pro jistotu potvrdit ještě ukázkou vyúčtování za poslední dva roky (je-li to možné), abyste zjistili, zda jsou dostatečné.
Proč současní majitelé nemovitost prodávají?
Ačkoliv je to spíše osobní otázka, féroví majitelé ani realitní makléři nemají co tajit. Mezi obvyklé důvody prodeje patří stěhování za prací do jiné lokality v rámci města, případně do zcela jiného města, nebo stěhování do většího vzhledem k nadcházející rodině. Někteří lidé také opouští ruch města s cílem zvolnit někde v rodinném domě na venkově, a jiní zase naopak odchází do města za lepšími příležitostmi. Zdali vám majitelé něco netají si můžete po schůzce dohledat i sami podle toho, v jaké lokalitě se nemovitost nachází. Jde o dobrou čtvrť? Neshlukují se na ulicích „pochybné existence“? Neplánují v okolí dlouhotrvající výstavbu?
Kolik se platí do fondu oprav a kolik je naspořeno?
Vedle úhrad za zálohy na energie a splátku hypotéku či jiného úvěru (financujete-li nemovitost „na dluh“) je nutné počítat s dalším pravidelným výdajem, a sice s fondem oprav. Z toho jsou následně hrazeny stavební úpravy, které slouží všem – například rekonstrukce střechy, výměna oken, oprava elektrických rozvodů, zateplení domu apod. Platby do fondu oprav se však značně liší: zatímco za 1+kk v novostavbě zaplatíte kupříkladu 1 500 Kč měsíčně, u starého domu to může být klidně dvojnásobek. Zároveň chtějte vědět, kolik už je ve fondu naspořeno a jaké jsou plánované opravy.
Je soužití se sousedy (bez)problémové?
Někdy mohou současné vlastníky nemovitosti dohnat k prodeji špatné sousedské vztahy; což ovšem neznamená, že by se po jejich boku žilo špatně i vám. Třeba měli nějaké nevyřešené spory z minulosti, což vedlo k dlouhodobě špatným vztahům. Féroví vlastníci vám tuto informaci předají, ti méně čestní ji však mohou úmyslně zatajit. V těchto případech může nicméně pomoci realitní makléř, který namísto vás zjistí, jaké jsou v okolí poměry. Jak si s ostatními sednete vy však ve výsledku záleží na vás.
Jaká je infrastruktura domu? Je dům dobře pokrytý?
Ačkoliv to dříve nehrálo takovou roli, jedná se dnes obvykle o nezbytnou součást bydlení k zajištění komfortu. U novostaveb bývají tyto otázky vyřešeny, zejména u starších domů ale můžete narazit. Při prohlídce nemovitosti se zajímejte, zda je pokrytá vysílacími signály (např. anténa pro TV), jestli má internetovou přípojku (od nějaké konkrétní společnosti, nebo se lze připojit na kohokoliv) a je-li v domě natažen optický kabel. I tyto zdánlivé maličkosti mohou být důležité zejména pro ty, kteří pracují doma a využívají internet například také ke sledování filmů, seriálů apod. S kolísavým a slabým signálem by to zkrátka nešlo.
Je cena v inzerátu konečná? Co zahrnuje?
Když reagujete na nabídku, zaujala vás pravděpodobně nejenom samotná nemovitost, ale i její cena. V případě, že se ucházíte o nájemní bydlení, ptejte se při prohlídce, co všechno uváděná měsíční platba zahrnuje. Obvykle se jedná pouze o nájemné, zatímco energie hradíte zvlášť formou záloh, případně si je přepisujete na sebe; k ceně je pak třeba připočítat ještě vratnou kauci, která může dosahovat max. 3násobku měsíčního nájmu. Pokud je pronájem bytu zprostředkován přes RK, bude třeba složit i provizi, za níž získáte například u BRAVISU právní servis i komplexní služby makléře. U prodeje nemovitosti se rovněž ptejte, zda si realitní kancelář účtuje třeba poplatky za její nacenění nebo daňové poradenství, které je u nás rovněž zdarma pro všechny klienty.
Dá se parkovat v okolí nebo přímo v domě?
Pokud automobil máte, nebo si ho teprve plánujete pořídit, měli byste se zajímat o parkovací stání, kterých je zejména ve větších městech jako Brno žalostný nedostatek. Řada novostaveb sice pro obyvatele domu parkování nabízí, není to však pravidlem, a pokud, tak obvykle pouze pro jedno auto. Při prohlídce nemovitosti proto zaveďte na tohle téma diskuzi a projděte si okolí, abyste si situaci sami ověřili. V opačném případě by mohlo jít o více než nepříjemný problém.