Vratná kauce, známá také jako „jistina“, slouží vlastníkovi nemovitosti při jejím pronajímání jako finanční jistota pro případ, že by nájemce přestal plnit své povinnost vyplývající ze smlouvy. V takovém případě ji může ze zákonných důvodů ponížit (nevrátí ji tedy celou), případně si ponechat 100 % složené částky. Aby v praxi nedocházelo k nejasnostem, specifikuje zákon velmi jasně, kdy si může vlastník z kauce něco odečíst. Coby nájemce se nemusíte bát, že by vám peníze „sebral“ třeba kvůli ošoupané podlaze.
Kauce může být postupně navyšována
Ačkoliv to není úplně standardem, může si majitel průběžně říkat o doplácení finanční jistoty. Typicky v momentě, kdy dochází ke zvyšování nájemného a vratná kauce je ve smlouvě definována jako jeho násobek. Pokud bylo tedy stanoveno třeba na 10 tisíc korun a kauce jako jeho 2násobek, přičemž došlo ke zvýšení nájemného na 11 000 Kč, může majitel žádat doplacení dvou tisíc. V případě, že je výše finanční jistoty stanovena konkrétní částkou, může vlastník nemovitosti požadovat doplatek pouze při souhlasu druhé strany. Ve smlouvě by měla být tato problematika specifikována.
Na co může majitel vratnou kauci využít
Obecně vzato lze složenou finanční jistotu použít na úhradu dluhů, které majiteli po nájemci zůstaly. Jedná se například o nedoplatky na energiích a službách, samotném nájemném, nebo o náklady na opravu nemovitosti či jejího vybavení. Důvody k využití, resp. zaplacení potřebného z vratné kauce, mohou být následující:
- nájemce uhradil nájemné pouze z části nebo vůbec
- při vyúčtování ke dni skončení nájmu vychází nedoplatek za energie
- stejně tak může vzniknout nedoplatek za služby
- zničený splachovací systém záchodu
- proražená zeď (typicky sádrokarton není vůči nárazům moc odolný)
- hluboké rýhy v desce kuchyňské linky
- nalomená deska kusu nábytku (např. že někdo sedl na konferenční stolek)
- roztrhaný potah pohovky
- škrábance a rýhy v podlaze (např. od přetahování nábytku) a jiné
Kdy nemůže být jistota ponížena ani zadržena
V praxi často dochází k mylnému výkladu pojmů jako „velké a malé opravy“ nebo „běžné opotřebení“, kdy se majitel snaží převést povinnost opravy na nájemce a naopak. Aby nedocházelo k nedorozumění, definuje zákon, kdo má co platit:
- pakliže jedna oprava nebo výměna předmětů nepřesáhne částku 1 000 Kč, hradí ji nájemce
- jestliže ale přesáhne cena všech oprav za jeden kalendářní rok částku 100 Kč/metr čtvereční, platí všechny další opravy majitel (nájemce tedy uhradí v bytě o výměře 100 metrů čtverečních max. 12 000 Kč za rok)
Někteří majitelé by si bohužel rádi strhávali z kauce i náklady na opravu běžného opotřebení, to jim však zákon zakazuje. Jsou-li kupříkladu na plovoucí podlaze vlásečnicové škrábance, popraskaná koženka na pohovce, nebo třeba „tužší“ otevírání okna, není to důvod k ponížení kauce. Jde totiž o běžné opotřebení, které zkrátka v důsledku užívání z povahy věcí vzniká.
Časté spory potom panují kolem vymalování bytu – máte to udělat nájemce, anebo jde o příliš velký náklad, který jde na vrub majitele? I v tomto podává legislativa poměrně jasné vysvětlení: pakliže nájemce užívá nemovitost k bydlení déle jak 1 rok (nezáleží, zda v ní skutečně pobývá, ale že má uzavřeno smlouvu), musí při skončení nájmu byt / dům vymalovat. Pokud to neudělá, má majitel právo si část nebo celou kauci ponechat, musí však cenu vymalování doložit účtenkou nebo fakturou.
Info: Podrobněji si můžete o této problematice přečíst v článku „Co je běžná údržba a kdo hradí opravy v nájmu“, kde jsou vypsány jednotlivé případy i citace zákona.
Vše musí být zapsáno v protokolu
Ať už majitel vrací finanční jistotu celou nebo poníženou, případně vůbec, musí být důvody zapsané v tzv. předávacím protokolu. Doporučujeme sepisovat vždy při předávání nemovitosti a jasně do něj specifikovat stav bytu / domu a jeho vybavení, resp. k jakému poškození došlo a na kolik vyjde oprava (uvedení do původního stavu). Pokud se z pozice vlastníka obáváte, že nedokážete v den předání nemovitosti přesně určit dluhy nebo cenu oprav, není to problém. Ačkoliv máte kauci vrátit v den skončení nájmu, dává legislativa toleranci 1 měsíce (stejně tak je možné v nájemní smlouvě dohodnout delší lhůtu na vrácení).