Ať jste pronajímatelem, či naopak v pozici uživatele bytu, musí být nájemní smlouva ukončena striktně v souladu se zákonem. V praxi však běžně dochází k chybám na obou stranách, které pramení z neznalosti práv a povinností vycházejících z NOZ. Třeba coby pronajímatel nemůžete někoho „jen tak vyhodit na dlažbu“, ale k výpovědi z nájmu musíte mít důvod zanesený v zákoníku, který se, pravda, klaní spíše na stranu nájemníka. Ve většině případů pak můžete ukončit smlouvu s výpovědní lhůtou, v některých však dokonce okamžitě; nájemník má oproti tomu menší povinnosti a může odejít i bez udání důvodu.
Výpověď nájemní smlouvy dohodou (doporučujeme)
Pokud je majitel s nájemníkem (či nájemníky) spokojen, výpověď z nájmu mu jen tak nedá; pouze ze závažných důvodů. Mnohem častější je tak situace, kdy odchází nájemník, protože si našel jiné bydlení třeba z důvodu nadcházející rodiny či dostupnosti do práce, případně se stěhuje do úplně jiného města / vesnice. Mnohé důvody jsou zcela pochopitelné, takže než se uchýlíte k postupu níže, zkuste se s druhou stranou lidsky domluvit na kompromisní výpovědi z nájmu. Kupříkladu v Brně bývá pronájem nemovitosti velmi rychlý a je tak možné sehnat nového obyvatele tak, aby nedošlo k přerušení příjmu.
Kdy může podat výpověď z nájmu nájemník
Nájemník to má podstatně jednodušší, neboť může podat výpověď z nájmu i bez udání důvodu nebo kvůli změně okolností; to však záleží, zdali je uzavřena na dobu určitou, či neurčitou. Odchod nájemníka však nemusí být takový problém, neboť třeba na pronájem brněnských bytů bývají i desítky zájemců a snadno tak seženete náhradu . Dle občanského zákonu (NOZ) může nájemník podat výpověď z nájmu z těchto důvodů:
Bez udání důvodu (doba neurčitá)
V případě, že je smlouva sjednána na dobu neurčitou, může nájemce dle paragrafu § 2231 NOZ podat výpověď bez udání důvodu s výpovědní lhůtou v délce 3 měsíců. Mnohem častěji je však smlouva uzavírána na dobu určitou - což také doporučujeme - a bude tím pádem využita jedna z dalších možností.
...paragraf § 2231: (1) Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.
(2) Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.
Dojde-li ke změně okolností (doba určitá)
Pokud je nájemní smlouva na dobu určitou, je možné podat výpověď třeba z důvodu, že jste přišli o zaměstnání a nejste tak schopni hradit dohodnuté nájemné, nebo se stěhujete do jiného města (důvodem může být opět práce). Dle paragrafu § 2287 NOZ totiž nemůže majitel požadovat, abyste v nájmu pokračovali; někdy by to nedávalo smysl (viz. stěhování se za prací), a jindy by to ani nebylo možné či výhodné (neplacení z důvodu ztráty příjmu).
...paragraf § 2287: Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Nemovitost se stala neobyvatelnou (doba určitá)
Také v tomto případě se jedná o smlouvu na dobu určitou, která může být vypovězena, nebude-li možné v bytě či domě nadále bydlet a majitel vzniklé závady neodstraní. Kupříkladu když živelná pohroma rozbije okna, musí být neprodleně vyměněna za nová – realizace zakázky a jejich instalace může pochopitelně chvíli trvat, mělo by se však jednat o přiměřenou lhůtu. V opačném případě je možné podat výpověď z nájmu okamžitě, a tedy bez výpovědní lhůty (platnou bude v den jejího doručení).
...paragraf § 2227: Stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.
...paragraf § 2266: Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.
Kdy může podat výpověď z nájmu pronajímatel
Z pozice majitele bytu je nutné postupovat opatrně a dodržet zákonem stanovený postup; v opačném případě by byla výpověď z nájmu neplatná, i kdybyste jinak byli v právu. Než ji pošlete, musíte nájemce nejdříve písemně vyzvat, aby v přiměřené lhůtě zanechal „nevhodného“ chování, a teprve pokud se tak nestane, můžete mu nájemní smlouvu vypovědět. V dokumentu však musí být jasně specifikováno, v čem spatřujete porušení smlouvy (jinak bude výpověď neplatná); nelze tedy uvést „nájem se ukončuje z důvodu hrubého porušení smlouvy“. NOZ totiž jasně říká, kdy k tomu může dojít:
Potřebuje-li ho užívat on či příbuzní
Jestliže se majitel/é rozvádí a opouští společnou domácnost, dovoluje mu paragraf § 2288 NOZ dát nájemníkovi výpověď, aby mohl byt sám užívat on či manžel/ka (podmínkou je, že byl podán návrh na rozvod, nebo už bylo manželství rozvedeno). A totéž platí v případě, kdy chce pronajímatel nemovitost pro svou blízkou rodinu, tedy vlastní dítě, rodiče, vnuka, bratra / sestru, sestřenici / bratrance apod. Výpovědní lhůta z nájmu jsou 3 měsíce, nedohodnou-li se obě strany jinak.
Nájemce poruší smlouvu (2 způsoby)
Zákon pamatuje také na „nevhodné chování“ uživatelů svěřené nemovitosti, za které může pronajímatel v některých situacích dát výpověď z nájmu okamžitou, ale v ostatních musí dodržet standardní 3měsíční. Případy, v jakých to lze provést, opět vymezuje NOZ, konkrétně se jedná o:
> zvlášť závažné porušení (okamžitá výpověď) dle § 2291: neplatí-li nájemník nájem po dobu min. 3 měsíců (dluh musí dosáhnout součtu celých částek; pokud uhradil některý měsíc třeba polovinu, není dluh „dostatečný“), poškozuje byt či dům závažným způsobem (třeba když zcela zničí podlahy, okna, dveře apod., a jedinou nápravou je jejich výměna), využívá-li nemovitost jinak, než bylo ujednáno, nebo působí-li pronajímateli či jiným osobám v domě obtíže.
… paragraf § 2291:
(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
> hrubé porušení (3měsíční výpověď) dle § 2288: v tomto případě je výčet o něco delší, výpověď je možné udělit, pokud dal nájemce byt do podnájmu jiným osobám (ať celý nebo z části), neoznámil změnu počtu osob či potřebu okamžitých oprav, nebo třeba když nezaplatil část kauce (nazývané jako jistota) nebo když v bytě žije více osob, než je přípustné.
...paragraf § 2288:
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.
Výpověď z nájmu nelze sjednat jiným způsobem
Zjednodušeně řečeno, ať do smlouvy napíšete jakákoliv ustanovení v rozporu se zákonem, budou neplatná; občanský zákoník, resp. NOZ, je vždy nadřazený z důvodu, kdyby chtěla jedna ze stran (chápaje majitel) zavést jednostranně výhodné podmínky. Pokud v ní bude stát kupříkladu „pronajímateli může dát nájemníkovi výpověď kdykoliv bez udání důvodu s výpovědní lhůtou 30 dní“, nebude to právně vymahatelné. Dnes už tedy coby nájemník nemusíte mít obavy z neférových majitelů, my v realitní kanceláři Bravis navíc poskytujeme klientům kompletní právní servis a zajišťujeme nejen smlouvy, ale i řešení případných sporů.