Kupujete-li byt, dům, pozemek nebo jakoukoliv jinou nemovitost pomocí úvěru, bude ji chtít jeho poskytovatel do zástavy, aby si svou investici „pojistil“ (lze ale ručit i jinou než kupovanou). To znamená, že kdybyste dlouhodobě nezvládali hradit splátky, bude mít dle smlouvy právo nemovitost prodat a umořit tím dluh, který vůči němu máte. Zástavní právo lze přitom uplatnit jak u hypoték, tak v případě některých dalších úvěrů, pohledávek apod., vždy je však nutné tento proces zapsat do smlouvy i katastru nemovitostí.
Jak vzniká zástavní právo k nemovitosti
Legislativa rozlišuje dva základní druhy, a sice dobrovolné, které vzniká uzavřením nějaké smlouvy, a nedobrovolné, k němuž může dojít rozhodnutím orgánu veřejné moci (typicky soudu). V praxi se však setkáte výhradně s prvním typem, které lze kromě nemovitosti sjednat také v řadě dalších případů (cenné papíry, pohledávky, podíly ve firmě...). Nemovitost je nejčastěji zastavována jako jistina za úvěr, jímž je investována (hypotéka, překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření...), ale zástavní právo lze sjednat také u dalších druhů peněžitých zápůjček (třeba americká hypotéka na cokoliv), případně nemovitostí ručit za jiné pohledávky.
Info: Dle zákona existuje také zástavní právo podzástavní, uvolněné, pohyblivé nebo soudcovské a exekutorské.
Na sjednání zástavního práva se musí vždy dohodnout všechny zúčastněné strany (potažmo vlastník domu, bytu, pozemku atd., a věřitel, v případě poskytovatele úvěru zvaný vydlužitel) a svůj záměr stvrdit písemně, jinak by bylo neplatné. V případě nemovitosti je nutné doložit tento dokument katastrálnímu úřadu společně s návrhem na vklad, přičemž ke vzniku zástavního práva nedojde v den podání, ale teprve po jeho zpracování příslušným pracovníkem a zapsání do veřejné databáze katastru nemovitostí.
Zástavní právo je vždy zapsané na katastru
Aby nebylo možné s nemovitostí jen tak „hýbat“ nebo ji znovu zastavit i u jiného subjektu, je nezbytné poskytovatele úvěru do katastru nemovitostí zapsat. Získá tak přednostní právo s ní nakládat v případě, že nebude klientem dodržena smlouva, a zároveň znemožní prodej bez jeho vědomí (v případě úvěru jde typicky o banku / stavební spořitelnu / nebankovní společnost...). Kdo má zástavní právo k nemovitosti je vždy veřejně dohledatelné právě v katastru, a dokud se ho daný subjekt nevzdá, nelze budovu převést do vlastnictví nikoho dalšího.
Zánik a výmaz zástavního práva k nemovitosti
Zástavní právo je sjednáváno na dobu určitou (nebo by alespoň být mělo), a po jejím uplynutí věřiteli nárok na nemovitost zaniká. V praxi k tomu přitom může dojít vícero způsoby:
- splněním závazku klienta: jedná se o nejčastější způsob zániku zástavního práva, kdy klient jednoduše splní vše, k čemu se ve smlouvě zavázal. V případě úvěru jde o jeho úplné doplacení včetně všech poplatků (jsou-li sjednány).
- vzdáním se zástavního práva: ačkoliv je to nepravděpodobné, může nastat situace, kdy se věřitel (například banka, která poskytla hypotéku) zástavního práva vzdá. Děje se to třeba v případech, kdy za vás zbývající dluh uhradí pojišťovna v důsledku nepříznivé události (například invalidita 3. stupně, která vám znemožňuje dále pracovat a hradit své závazky).
- zánikem v exekuci / insolvenci: pakliže se vlastní nemovitosti dostane do finančních problémů, v jejichž důsledku mu bude zabaven majetek, zanikne i zástavní právo k nemovitosti a dojde k vypořádání dluhů dle zákona.
Jakmile dojde k zániku zástavního práva, musí proběhnout také jeho vymazání z katastru nemovitostí. K tomu musí zástavní věřitel (kupříkladu banka, stavební spořitelna...) vystavit potvrzení o zániku zástavního práva, které na úřad spolu s návrhem na výmaz z katastru nemovitostí podáte buď vy coby zástavní dlužník, nebo sám zástavní věřitel.