Co obnáší nemovitost v podílovém spoluvlastnictví

Ať se jedná o byt, dům, pozemek apod., nemusíte být jeho jediným majitelem; zákon totiž umožňuje tzv. spoluvlastnictví, v tomto případě nemovitosti, které má jisté výhody, ale stejně tak řadu nevýhod. Třebaže nemůžete s majetkem nakládat jakkoliv, ale téměř vždy potřebujete souhlas ostatních, což může být při vzájemných neshodách komplikované. Ke spoluvlastnictví nemovitosti je přitom možné se dostat dobrovolně (koupíte byt, dům...) i nedobrovolně (dědictví, darování, rozvodem...), a v každém případě je dobré – nebo spíše nutné – znát práva i povinnosti.

364

Co znamená podílové spoluvlastnictví nemovitosti

Zcela jednoduše se jedná o případ, kdy má nemovitost (ať jde o byt, dům, chatu, sklad, zahradu, pole...) 2 a více majitelů, kteří s ní společně nakládají a rozhodují o ní. K této formě vlastnictví mohou přistoupit jak fyzické (běžní lidé), tak právnické (firmy) osoby, které se musí řídit zákonem 89/2012 Sb., resp. majetkovými právy dle § 976 – § 1720 v části třetí. Takovou nemovitost mohou přitom v plném rozsahu využívat všichni její spolumajitelé; spoluvlastnictví totiž nedefinuje, jakou část objektu kdo vlastní, pouze jaká k ní má majetková práva.

Jaké jsou výhody a nevýhody spoluvlastnictví

Z právního hlediska se nejedná o nejlepší způsob vlastnictví nemovitosti, a to zejména pro spolumajitele s menšími podíly, kteří pak nemohou efektivně prosazovat své zájmy, a de facto vždy se musí podřizovat rozhodnutí většinových „společníků“. Jedná se nicméně o hojně užívaný způsob pořizování majetku, a to typicky v případech, kdy si danou nemovitost nemůže dovolit jedna osoba (ať FO, tak PO) a složí se na něj s nejméně jednou další.

...hlavní výhody spoluvlastnictví:

  • náklady na koupi nemovitosti se rozloží mezi více osob
  • možnost získání vyššího úvěru díky více žadatelům, resp. spolužadatelům
  • správu objektu, údržbu i případné opravy má na starosti více lidí (vždy je musí řešit všichni spoluvlastníci, nelze rozhodovat bez souhlasu druhých)
  • i jako spolumajitel s malým podílem budete profitovat z hospodaření budovy jakožto celku
  • rozhodování o větších krocích není nikdy na jednom člověku (resp. by nemělo být)
  • riziko nesou všichni spoluvlastníci nemovitosti, nejenom jeden
  • prostory může užívat každý spolumajitel bez ohledu na výši podílu
  • nemovitost nemůže být prodána bez vědomí všech vlastníků

...zásadní nevýhody spoluvlastnictví:

  • menšinový vlastník nemůže účinně prosazovat své názory a musí se podřizovat většině
  • každý spoluvlastník nemovitosti nese stejnou odpovědnost bez ohledu na výši podílu
  • většinový, resp. nadpoloviční (s alespoň 51% podílem) spolumajitel má v jistých směrech „neomezenou moc“; pokud budete třeba spoluvlastnit byt, může vám zakázat v něm bydlet (z rozhodnutí většiny)
  • nemovitost nelze prodat bez souhlasu všech (i kdyby nesouhlasil jediný, malý spoluvlastník s 1% podílem)
  • v případě exekuce jednoho ze spolumajitelů mohou přijít o majetek všichni (je-li nemovitost vlastněna FO; v případě PO je majetek firmy od osobního oddělen)
  • jedná se pouze o podíl na majetku a nelze jím např. ručit za úvěr
  • pakliže se spoluvlastníci neshodnou, musí v určitých situacích zasahovat soud

Někdy stačí nadpoloviční většina, jindy 2/3 hlasů

O všech zásadních záležitostech musí spolumajitelé rozhodovat společně a nejlépe jednohlasně – obecně přitom platí, že čím více má nemovitost spoluvlastníků, tím více názorů (a tedy i případných komplikací) mezi nimi může vzniknout. Nemusí to však nutně znamenat, že se „věci nepohnou“: dle zákonu stačí více jak 50 % hlasů třeba v momentě, kdy chcete nemovitost pronajmout. Jedná-li se však o záležitosti jako rekonstrukce, změna účelu budovy apod., musí s tím souhlasit alespoň 2/3 spoluvlastníků. Ale jestliže by někteří třeba nechávali budovu úmyslně chátrat, může v této věci rozhodnout soud.

Info: Spoluvlastnický podíl je možné prodat nebo darovat fyzické i právnické osobě, nebo může být zděděn; nelze ho však pronajmout.

Spoluvlastnictví nemovitosti 50/50

Stejně jako nemusí být zcela ideální příliš vysoký počet spoluvlastníků, platí to i naopak: tedy když má nemovitost pouze dva majitele, z nichž každý vlastní přesně polovinu. V takovém případě musí o všem rozhodovat společně, jednohlasně, neboť sám nemá jeden ani druhý nadpoloviční (alespoň 51 %) většinu. Spoluvlastnictví nemovitosti by tak mělo být rozděleno min. mezi 3 osoby, a při vyšším počtu ideálně udržet jejich lichý počet, aby nedocházelo k „jednoduchému blokování rozhodnutí“.

Jak je to s prodejem spoluvlastněné nemovitosti

Pokud se rozhodnete, že už nechcete nemovitost spoluvlastnit (ať z důvodu neshod, získání peněz na koupi bydlení, prodeje dědictví, rozvodu...), máte dvě možnosti: 1) dohodnout se s ostatními spoluvlastníky, celou nemovitost prodat a poté si rozdělit získané peníze dle výše podílu; anebo 2) prodat pouze svůj podíl, na což máte zákonné právo a nikdo vám to nemůže zakázat (ani nadpoloviční spoluvlastník). Nabídnout ho však musíte nejdříve ostatním spolumajitelům, a to za stejných podmínek, za jakých ho případně budete nabízet jiným zájemcům.

Spoluvlastněnou nemovitost lze někdy rozdělit

V případě, že nechcete objekt prodávat a jeho povaha to umožňuje, může dojít ke zrušení spoluvlastnictví a rozdělení majetku na samostatné celky. Kupříkladu když dva lidé podílem 50/50 spoluvlastní bytový dům se 4 byty, mohou se dohodnout, že si každý vezme dva z nich, čímž se stanou 100% majiteli dvou bytových jednotek. Totéž by platilo třeba při prodeji zemědělské půdy nebo zahrady, která může být jasně rozdělena na více částí. Jestliže ale spoluvlastníte kupříkladu byt, pravděpodobně ho na dva rozdělit nepůjde.

Kontakt
Kancelář Vídeňská (sídlo firmy)
Vídeňská 6
639 00 Brno
naproti kostelu sv. Leopolda
(u Milosrdných bratří)

Otvírací doba
Po - Čt:     9:00 - 18:00
Pá:9:00 - 16:00
sobota a neděle zavřeno

Parkování pro klienty zajištěno v garážových stáních.

mobil: +420 773 400 444

e-mail: bravis@bravis.cz

zobrazit podrobné kontakty »



Pobočka Dvořákova

byla 15. 2. 2019 přestěhována do hlavního sídla na Vídeňskou.

Luxusní dům ul.Bylinková zavřít