Daň z nemovitosti

Daň z nemovitosti má povinnost platit každý majitel nemovitostí (tj. pozemku, stavby či bytové či nebytové jednotky). Lhůta pro podání přiznání obyčejně končí 31. ledna, letos však půjde formulář podat až do 1. dubna. Daň se platí opakovaně, vždy jednou ročně, nejpozději do konce května a je splatná dopředu. Kdo podá přiznání později, pokuta se mu bude počítat už od února. Penále činí 0,05 % stanovené daně za každý následující den prodlení, nejvýše však 5 % stanovené daně (maximálně 300 tisíc korun). Pokuta se ale nepředepíše, pokud částka nepřekročí 1.000,- Kč.

Kdo a jak podává daňové přiznání?

Přiznání k dani z nemovitosti podávají poplatníci, u nichž se změnily okolnosti rozhodné pro stanovení daně. Hlavně se jedná o poplatníky, kteří v roce 2020 nabyli do svého vlastnictví nemovitost. Přiznání musí podat i ti, kteří v minulosti k přiznané nemoviti provedli přístavbu, nástavbu nebo ji částečně zlikvidovali, pokud na základě těchto změn současně došlo ke změně druhu nebo výměry pozemku, případně zvýšení nadzemních podlaží a podobně. Změnou rozhodnou pro stanovení daně je rovněž změna výměry parcely na základě obnovy katastrálního operátu.

Poplatníci, kteří nějakou nemovitost pozbyli, tj. ji darovali, prodali nebo jinak pozbyli, nemusí v některých případech podat přímo daňové přiznání a stačí, když finančnímu úřadu ohlásí změnu ve vlastnictví nemovitosti formou písemného oznámení. Toto ale platí jen pro poplatníky, kteří už v daném kraji žádnou nemovitou věc nemají. Pokud někomu v daném kraji ještě nějaká další nemovitá věc zbyla, musí podat dílčí daňové přiznání.

Lhůta pro podání přiznání obyčejně končí 31. ledna, letos však půjde formulář podat až do 1. dubna.

Přiznání lze podat v papírové podobě či elektronicky přes daňový portál, který při vyplňování “napovídá” a sám provádí výpočty a kontrolu. Kdo ale toto podání neopatří elektronickým podpisem, musí do 5 dnů od podání dodat na příslušný finanční úřad vlastnoručně podepsaný tzv. e-tiskopis, který systém vygeneruje po odeslání datové zprávy.

Až do loňska platilo, že ti, kteří mají zpřístupněnou datovou schránku, musí podávat řádné, dodatečné nebo opravné přiznání k dani z nemovitých věcí jen elektronicky, a to v požadovaném formátu. Nově se tato povinnost zúžila jen na osoby, které mají datovou schránku zřízenou na základě zákona, typicky tedy na firmy nebo vybrané profese.

Přiznání naopak nepodávají ti, kteří jej odevzdali v předešlých letech a nezměnily se u nich skutečnosti rozhodné pro stanovení daně. Pokud se například kvůli rozhodnutí obce změnily koeficienty, nové přiznání poplatníci podávat nemusí. Přepočet se provede automaticky a novou výši daně se lidé dozvědí rozhodnutím, zpravidla hromadným předpisným seznamem, případně platebním výměrem. Přiznání se pak podává k finančnímu úřadu, v jehož kraji se nemovitost nachází. Kdo vlastní více nemovitostí a všechny se nachází v jednom kraji, podává přiznání jen na jeden úřad. Pokud má ale poplatník nemovitosti ve více krajích, podává více přiznání, a to za každý kraj jedno.

Úhrada daně, jak?

Většina poplatníků musí daň zaplatit do pondělí 31. května. Pokud výše daně překročí 5.000,- Kč, je možné ji rozložit do dvou stejně vysokých splátek, přičemž první je nutné uhradit do konce května a druhou do 1. prosince. Výši daně si poplatníci zjistí z daňové složenky, kterou bude finanční správa rozesílat v dubnu a květnu, nebo formou předpisných seznamů, které budou v květnu k nahlédnutí na finančních úřadech. Právnické osoby dostanou informaci o výši daně do datové schránky.

Už několik let se dá daň zaplatit i prostřednictví SIPO.

Kdo neplatí daň z nemovitých věcí pomocí SIPO a nemá zřízenou datovou schránku (u právnických osob), může si nechat informace o platbě zaslat na e-mail. Každoročně pak obdrží před splatností první splátky e-mailovou zprávu s kompletními informacemi pro placení daně. Tato informace obsahuje obdobné údaje, jaké jsou nyní uvedeny na složence.

Daň z příjmu

Prodej nemovitosti představuje příjem a podléhá tedy dani z příjmů. Existuje ale řada případů, kdy je prodávající od daně osvobozen. V jakých případech se daň neplatí a kdy se tomu naopak nevyhnete?

Každý finanční příjem by měl vstoupit do vašeho daňového přiznání k dani z příjmu za minulý rok, a měl by tedy podléhat dani z příjmu. Podmínky, za jakých jste povinni z takového příjmu zaplatit daň a kdy jste od daně osvobozeni, jsou popsány v § 4 a v § 10 zákona o dani z příjmu. A u prodeje nemovitosti je možné najít mnoho případů, kdy bude váš příjem od daně osvobozen.

Kdy je prodávající osvobozen platby daně z příjmu?

• Vlastnictví nemovitosti minimálně 5 let.
• Minimálně 2leté bydliště v prodávané nemovitosti (bydliště nemusí být totožné s trvalým bydlištěm).
• Převod členských práv k družstevnímu bytu (opět 5letý časový test).
• Využití získaných peněz pro uspokojení vlastní bytové potřeby.
• Dědictví - časový test splnil zůstavitel.

Daň nemusíte platit (tedy jste osvobozeni), pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let, resp. přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti dobu pěti let. To platí pro nemovitosti pořízené v roce 2020.

Pro nemovitosti pořízené v roce 2021 bude však platit časový test 10 let.

Pojem bydliště je definován § 2 odst. 4 ZDP. Bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý pobyt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Bližší definici stálého bytu potom doplňuje pokyn GFŘ D-6. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem, tak se tato lhůta (časový test) zkracuje na 2 roky.

Pokud podle § 4 ods. 1 písm. b) zákona o dani z příjmu do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použijete tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo pokud jste odpovídající částku vynaložili na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím, nehradíte také daň. Přijetí peněz je však potřeba oznámit vašemu finančnímu úřadu.

Při prodeji starého a nákupu nového bydlení pak ve zkratce platí, že oproti příjmům z nemovitosti můžete uplatnit nabývací cenu nové nemovitosti. Z rozdílu zaplatíte daň z příjmu.

Pokud podmínky pro osvobození od daně z příjmu nesplňujete, jste povinni státu tento příjem přiznat a zdanit. To učiníte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmu, tj. do konce března následujícího roku po prodeji (je-li poslední den března sobota nebo neděle, je posledním dnem následující pondělí). Fyzické osoby musí podat daňové přiznání do 1. dubna 2021 fyzicky, či do konce dubna elektronicky.

Při prodeji nemovitostí, které jste nabyli v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem či manželkou, se pětiletý časový test zkracuje o dobu, po kterou zůstavitel či zůstavitelé nemovitost prokazatelně vlastnili. Příbuzenství v řadě přímé definuje občanský zákoník v § 117. Přímými příbuznými jsou např. prarodiče a vnuci, rodiče a děti apod.