Koupě nemovitosti v manželství

Co obnáší SJM, jak vidí zákon (spolu)vlastnictví

Hned na začátek vyjasním pojem „společné jmění manželů“ (zkráceně také SJM), který sám o sobě říká, o co se jedná, ale v praxi dochází k mnoha omylům, když si někteří lidé myslí, že ho jednoduše obejdou – ano, možné to je, ale pouze za souhlasu druhého z manželů. Když tedy standardně (bez jakékoliv úpravy) nabydete v manželství nějaký majetek, ať jde o nemovitost, auto nebo třeba vybavení domácnosti, spadá do SJM.

Výjimkou jsou dary a dědictví (standardně po někom z rodiny) a výlučné jmění manželů (s čímž musí druhý manžel souhlasit). V praxi dochází k několika omylům, možná v domnění, že si tak jeden nebo druhý ochrání majetek v případě rozvodu – není to ovšem tak jednoduché:

• kupní smlouvu na nemovitost musí vždy podepsat oba manželé, leda že by se písemně dohodli jinak (třeba zúžení SJM, úhrada z výlučných prostředků jednoho z manželů)
• pakliže jeden z manželů podepíše kupní smlouvu bez vědomí druhého, zatají mu to nebo to dokonce udělá proti její vůli, může ji „podvedená“ strana napadnout a de facto zneplatnit (prodávající by pak mohl dokonce po kupujícím požadovat náhradu škody)
• i když z nějakého důvodu podepíše kupní smlouvu pouze jeden z manželů, a dokonce na katastru dojde k zápisu vlastnictví pouze jedním z nich, neznamená to, nemovitost stejně spadá do SJM (pokud tedy není písemně dohodnuto jinak, vlastní ji z 50 % druhý z manželů)

Zejména poslední z bodů má za cíl chránit oba z manželů s tím, že kdyby jeden například vybral společné úspory a chtěl si je tímto způsobem „ulít“, nepochodil by a při rozvodu by stejně muselo dojít k vypořádání, jelikož mají na nemovitost oba dva stejná vlastnická práva.

Výhody a nevýhody koupě nemovitosti v manželství 

Výhody koupě nemovitosti v manželství

• jednodušší financování, protože pokud mají oba z manželů pravidelný a doložitelný příjem (ze zaměstnání, podnikání...), mají vyšší šanci na schválení úvěru a získání vyšší částky (jejich příjmy jsou totiž sečteny, takže pokud by jeden z manželů dosáhl na 4 miliony Kč a druhý na 3 miliony Kč, dohromady to bude 7 milionů Kč)
• právní ochrana pro oba z manželů – pokud se nemovitost stane součástí SJM, vlastní ji každý z manželů z 50 %, což znamená, že ji jeden bez druhého nemůže prodat ani s ní jinak nakládat (například ji zastavit, vyměnit, zamezit druhému z manželů ve vstupu apod.)
• úmrtí jednoho z manželů – pakliže jeden z manželů zemře, přejde vlastnictví nemovitosti ze 100 % na druhého z manželů, čímž odpadne také mnohdy složité dědické řízení
• pojištěni pro případ úmrtí – jelikož musí být oba manželé pojištěni pro případ úmrtí (banka tím dostává jistotu, že o peníze nepřijde, pokud rodina např. ztratí hlavní příjem jednoho z manželů), dojde standardně k uhrazení úvěru ve výši 100 %, takže nezůstane druhý z manželů v tíživé finanční situaci (když třeba nevydělává tolik nebo bude sám na děti) 

Nevýhody koupě nemovitosti v manželství

• zabavení nemovitosti – pokud jeden z manželů „naseká“ dluhy, ať už z důvodu dlouhodobé nemoci, která vedla ke ztrátě příjmů, tak třeba z podnikání, kdy OSVČ ručí celým svým majetkem, dopadne situace i na druhého z manželů a v krajním případě může dojít k zabavení nemovitosti, ačkoliv v tom jeden z manželů bude nevinně
• prodej nebo pronájem nemovitosti – jelikož nelze s nemovitostí nakládat bez souhlasu druhého, může to být problém třeba v momentě, kdy ji chce jeden prodat nebo pronajmout, zatímco druhý nesouhlasí – může k tomu vést tíživá finanční situace, ale i „naschvály“, když už spolu třeba manželé nežijí v jedné domácnosti 

Za neutrální lze považovat, že dojde v případě rozvodu k rozdělení nemovitosti rovným dílem, kdy musí jeden z manželů toho druhého vyplatit, případně dojde k její prodeji a peníze si poté rozdělí (samozřejmě se ale mohou u soudu dohodnout jinak). Jedna ze stran to skoro vždy vnímá jako nevýhodu (třeba proto, že hypotéku i další výdaje hradil z většiny pouze jeden z manželů), zatímco druhý to bere jako výhodu, že nezůstane bez peněz. 

Předmanželská smlouva jako ochrana majetku 

V případě, že se chtějí snoubenci vyhnout výše popsaným scénářům, mohou sepsat tzv. předmanželskou smlouvu (zákon mimochodem tento pojem nezná, správně jde o smlouvu o manželském majetkovém režimu), a to formou veřejné listiny, tedy notářského zápisu. Taková smlouva jednoduše upravuje vlastnictví majetku, který manželé nabydou, takže se neřídí zákonem o SJM – například se mohou dohodnout, že kupovanou nemovitost bude 100% vlastnit pouze jeden (třeba proto, že bude hypotéku platit on, nebo že už druhý nemovitost kupovat nechce).

To potom zjednodušuje jednání s kupujícím nebo bankou, kdy stačí při sjednávání hypotéky podpis pouze jednoho z manželů, i kdyby ji měl hradit ze společných prostředků. Manželé se přitom mohou v předmanželské smlouvě dohodnout různě a sjednat si třeba oddělení jmění, kdy každý vlastní to, co si zakoupil na své jméno a souhlas druhého k tomu nepotřebuje. Může ale nastat i opačná situace, tedy rozšíření SJM, kdy je třeba právě nemovitost vložena do společného jmění a oba ji tak (spolu)vlastní rovným dílem.

Předmanželská smlouva dává smysl i v případě ochrany majetku, pokud jeden z manželů podniká a obává se, že by se mohl dostat do finančních problémů. Jenom pozor, že kdyby se tak opravdu stalo, o nemovitost by sice nepřišel, jelikož by ji fakticky nevlastnil, ale zároveň by na ni neměl nárok ani v případě rozvodu.

Hypotéka pro manžele - výhody a nevýhody 

Mezi největší výhody koupě nemovitosti v manželství patří vyšší šance na schválení hypotéky a vyšší maximální limit, jelikož banka jejich příjmy sčítá. Pokud tedy jeden z manželů dosáhne například na 4 miliony korun a druhý na 3 miliony korun, dohromady si mohou půjčit 7 milionů korun. I v dnešní době tak může dvojice dosáhnout na velmi hezký byt v lukrativní části Brna, aniž by měla vysoce nadstandardní příjmy. 

Výhody hypotéky pro manžele

• vyšší šance na schválení
• vyšší finanční limit
• pokud přijde jeden z manželů o příjem, druhý může situaci alespoň dočasně zachraňovat, dokud si nezajistí nový

Nevýhody hypotéky pro manžele

• jestliže má jeden z manželů negativní historii, třeba nesplácel nějaký úvěr, může to žádost zkomplikovat a cestou by naopak mohlo být, aby došlo ke koupi pouze tím druhým, a to do jeho výlučného vlastnictví
• když manželé například začnou žít odděleně a jeden z nich přestane splácet, dopadá to i na toho druhého, jelikož za hypotéku nesou oba dva stejnou odpovědnost (sankce tedy budou platit společně, stejně jako dostanou negativní zápis do registrů dlužníků, zajde-li situace příliš daleko) 

Jak probíhá koupě nemovitosti v manželství 

Ať kupujete byt, dům, pozemek atd. sami nebo společně, postup se v podstatě moc neliší – akorát budou všude dva podpisy místo jednoho a musí všechno dokládat dvakrát, například potvrzení o příjmech doloží jak jeden, tak druhý. V podstatě se tedy setkáte se stejnými poplatky a postupem, kdy je potřeba:

• vybrat nemovitost a posoudit ji z vizuálního, energetického i právního hlediska (znalecký posudek na odhad nemovitosti, který v RK BRAVIS zajistíme klientům zdarma)
• podepsat rezervační smlouvu, aby už nebyla nemovitost nabízena nikomu jinému
• zajistit si financování v odpovídající výši - ještě před samotným výběrem nemovitosti byste měli vědět, na jak vysokou hypotéku fakticky dosáhnete, a to nikoliv na základě veřejných kalkulaček, ale posouzením alespoň u jedné z bank, nabídky se však mohou lišit – s výběrem té nejlepší vám pomůže naše hypoteční centrum BRAVIS, které ušetří žadatelům v průměru až 100 000 Kč a desítky hodin času
• podpis smlouvy o smlouvě budoucí, pakliže se například současný vlastník zavázal, že dokončí probíhající rekonstrukci, což může být podmínkou k její koupi z vaší strany (jestliže o nic takového nejde, tato smlouva nemusí být sepsána a můžete rovnou přistoupit ke smlouvě kupní)
• úschova peněz
• zástavní smlouva ve prospěch banky, pakliže financujete nemovitost hypotékou nebo jiným úvěrem, který požadujete takto zajistit
• podpis kupní smlouvy
• předání nemovitosti
• výmaz zástavního práva k nemovitosti prodávajícího, pakliže na ní bylo zřízeno (typicky v momentě, kdy ji měl sám na hypotéku) 

V žádném případě nedoporučujeme kupovat nemovitost na vlastní pěst, pokud nemáte v oboru zkušenosti a nejlépe i vzdělání, abyste si například nepořídili „bezednou jámu na peníze“, u níž jste neodhalili závady, nezaplatili zbytečně více a byli celkově právně chráněni. V RK BRAVIS zprostředkujeme klientům veškeré služby spojené s koupí nemovitostí zdarma a provázíme je celým procesem od začátku až do konce. 

Jak funguje koupě nemovitosti jako oddělený majetek 

V případě, že si snoubenci nechají notářem sepsat předmanželskou smlouvu, mohou se v ní dohodnout, že bude nemovitost vyloučena ze společného jmění manželů a psána pouze na jednoho z nich, i kdyby ji spláceli ze společných prostředků – výhody a nevýhody jsme popsali výše. Stejně tak je přitom možné koupit nemovitost během manželství a napsat ji pouze na jednoho z manželů, opět i kdyby ji měli hradit každý rovným dílem (nebo ji dokonce splácel pouze druhý z nich). Jedná se o tzv. oddělené jmění.

Koupě nemovitosti přitom probíhá úplně stejně, akorát je nutné navíc zajistit notářský zápis o jejím vyjmutí ze SJM, a to ještě před samotnou koupí – aby pak mohl ten z manželů, na něhož má být nemovitost psána, jednat samostatně jak s bankou, tak s prodávajícím, úřady apod. Notářský zápis potvrzující vyjmutí konkrétní nemovitosti ze SJM však nemá vliv na zbylý majetek v rámci SJM (není-li opět řešen smluvně jinak). 

Rozvod a rozdělení majetku (jak se nemovitost dělí při rozvodu)

V případě, že jdou „manželé od sebe“ a nemají sepsanou žádnou předmanželskou smlouvu, řídí se rozdělení nemovitosti standardně zákonem o SJM, a to konkrétně zákonným režimem, kdy má každý nárok na 50 % z její ceny (aktuální prodejní), a pokud se nedohodnou jinak, musí jeden druhého vyplatit, nebo nemovitost prodají a získané peníze si následně opět rovným dílem rozdělí. Něco jiného je, mají-li sepsanou předmanželskou smlouvu.

Tehdy bude totiž vypořádání řešeno v rámci tzv. smluveného režimu, jehož parametry nastavila právě ona smlouva. V té může stát, že nemovitost například patří pouze jednomu z manželů v rámci zúženého SJM, a to nezávisle na tom, zda ji hradil sám nebo rovným dílem ze společných prostředků. A nakonec může dojít ještě k třetí možnosti, a to na režimu založeném na rozhodnutí soudu, jímž lze „ohnout“ jak režim zákonný, tak smluvený.

Kdyby například jeden z manželů dlouhodobě podstupoval nepřiměřená rizika, byl marnotratný nebo vůči němu požadoval věřitel zajištění pohledávky v rozsahu přesahujícím hodnotu výhradního majetku manžela. V podstatě tak lze v některých případech napadnout oba předchozí režimy a dožadovat se jiného rozdělení nemovitosti.

Vedle toho se pochopitelně mohou manželé při rozvodu dohodnout, že si nemovitost rozdělí jinak – například že zůstane jednomu z nich, který tomu druhému uhradí požadovanou částku – klidně ve výši 20 % její hodnoty, bude-li s tím souhlasit; nebo si mohou stanovit, že jednomu zůstane nemovitost, zatímco druhý se například vzdá podílu ve společném podnikání, ale nechci tu zabíhat do přílišných detailů.