Dočasné bydlení s sebou nese řadu nejasností, které si v praxi mylně vykládají jak majitelé, tak nájemníci. Dnes už neplatí rčení „můj dům, můj hrad“, takže i když nemovitost vlastníte, máte v některých směrech de facto menší práva než aktuální obyvatel. Ten je totiž dle NOZ od roku 2013 chráněn mnoha zákony, mj. tím o domovní svobodě, který majiteli zakazuje vstup dle jeho uvážení, odpojení energií a řadu dalšího. Ať stojíte na jedné či druhé straně, je dobré znát alespoň základní mýty při pronajímání a vyvarovat se zbytečným chybám.
Když skončí nájem, (ne)musíte se vystěhovat
Ať je majitel se současnými obyvateli nespokojený, nebo chce nemovitost do svého užívání, nelze nájemníka ze dne na den „vyhodit na ulici“, a to ani za předpokladu, že mu končí smlouva. Platí tu totiž legislativní ochrana soukromí a domovní svobody, která je nadřazená výdělku vlastníka. Ano, v mnoha případech to je nefér, na druhou stranu vám dobrý realitní makléř zajistí legitimní postup, v jehož rámci je nutné nájemníkovi včas zaslat písemné vyjádření, že nechcete smlouvu prodloužit a že se má k určitému datu vystěhovat. Pokud tento krok vynecháte a například mu sdělíte záměr ústně, dojde k automatickému prodloužení o stejné období, na jaké byl nájem sjednán.
Majitel nemůže do bytu vstupovat kdykoliv
I když si někteří vlastníci bytu myslí, že když je nemovitost jejich, mohou do ní kdykoliv zavítat, není to pravda. Zákon se v tomto směru staví jednoznačně na stranu nájemníka, jehož soukromí je cennější; pokud by majitel přeci jenom bez svolení vstoupil, dopustil by se trestného činu pro narušování soukromí a omezování domovní svobody. Férový nájemník by však neměl mít problém, aby nechal majitele např. jednou ročně byt prohlédnout. Vlastník nemovitosti nicméně může vstoupit v zákonných případech, které jsou celkem tři:
- při bezprostředním ohrožení (požár v bytě, někomu jde o život apod.); je nutné nájemníka informovat co nejdříve po zákroku
- vyžaduje-li to technický stav nemovitosti (oprava, údržba...); je nutné nájemníka informovat předem a písemně
- vyžadují-li to protiprávní stavy (prohlídka bytu za účelem prodeje...); je nutné nájemníka informovat předem a písemně
Info: Obecné vzory nájemních smluv často neodpovídají potřebám majitelů ani nájemníků a zcela zbytečně tak vzniká prostor k „obcházení pravidel“. V RK Bravis proto klientům vždy sestavuje dokumentaci na míru zkušený právník z oblasti realit.
Opravy vždy (ne)hradí majitel / nájemník
Zatímco majitelům se nechce investovat do bytu, který užívá někdo jiný, nájemníci zase nechtějí zvelebovat nemovitost, co jim nepatří a nebudou mít z provedené práce dlouhodobý užitek. To je ovšem mylná úvaha obou stran, neboť dle zákona má nájemník na starost drobné opravy (zpravidla do 1 000 Kč) a udržování bytu (do toho patří mj. i vymalování, žije-li v něm déle jak 2 až 3 roky). A oproti tomu majitel zase řeší opravy velké: jde třeba o výměnu vany, žaluzií nebo oken, která v nemovitosti zůstanou i pro budoucí uživatele. Například vaši klienti však nemusí řešit, co na čí bedra padá, realitní makléři Bravisu to vyřeší za ně.
Smluvní pokuta jako záruka plnění smlouvy
Dříve bylo možné si do jisté míry pojistit, že nájemník bude (i pod vidinou strachu) řádně platit a nedopustí se žádného přestupku proti smluveným ujednáním, jinak ho čeká sankce. Asi nejčastěji se jednalo o pokuty za pozdní úhradu nájemného, kterou si však někteří nastavovali poměrně vysoko, a tak byly v roce 2013 smluvní pokuty zrušeny. Ne každý to však ví a řada "starších" pronajímatelů, kteří jedou na vlastní pěst, je do smluv stále zahrnuje. Dle platné legislativy jsou však de facto neplatné a tím pádem i nevymahatelné; nájemník by navíc na základě neplatného ustanovení mohl celou smlouvu napadnout.
Všechny služby (ne)hradí nájemník
Stejně jako v případe oprav, i tohle patří k největším mýtům, jaké mezi pronajímateli kolují; mnozí si bohužel myslí, že mohou na obyvatele bytu přenést i své povinnosti. Zákon však jasně říká, co smí a co naopak nesmí platit nájemník. Zpravidla mu lze naúčtovat platby za tzv. nezbytné služby:
- energie (elektřina, voda, plyn, teplo)
- odvoz odpadu a odvádění odpadních vod
- úklid a osvětlení společných prostor
- provoz výtahu
- čištění komínů
- zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání
Obecně lze nájemci účtovat pouze takové služby, z nichž má přímý a okamžitý prospěch (všechny výše popsané), ale dohodnou-li se smluvně, nemusí majitel zajišťovat žádné služby. Co však účtovat nelze je fond oprav, ten musí vždy platit majitel, ačkoliv se ho někteří snaží přenést právě na nájemníka.
Pronajímatel vám (ne)může zakázat mazlíčka
V obavách o interiér si někteří vlastníci do smlouvy uvádí, že v bytu nesmí pobývat žádné zvíře (typicky pes, kočka...). Jenže podle zákona, respektive Nového občanského zákoníku, už tuto možnost řadu let nemají a nájemník si tak může mazlíčka pořídit i bez vědomí majitele. Z hlediska dobrých vztahů však doporučujeme tuto variantu s vlastníkem konzultovat; ten může pobyt zvířete schválit bez dalších připomínek, nebo za něj požadovat poplatek, případně jej zohlednit ve výši nájemného.
S „realitkou“ je pronájem dražší; NENÍ
Z pozice realitní kanceláře sice nemusí mít obhajoba provize takovou váhu, v praxi se však opakovaně ukazuje, že vlastník nemovitosti při pronajímání přes RK ušetří nejen peníze, ale i možné potíže. Vezmeme-li to z hlediska ceny, tak mnoho pronajímatelů „na vlastní pěst“ nastavuje cenu tak vysokou, že už při platbě o 1 500 Kč / měsíc více uhradíte majiteli více než je výše provize. Ze strany realitní kanceláře Bravis máte navíc k dispozici úplný servis i legislativní podporu včetně smluv upravených na míru, díky čemuž nebudete muset řešit případné spory, které často vychází z nedokonalých obecných vzorů na internetu.
Energie (ne)smí být majitelem odpojeny
Bohužel další z mýtů, jehož se dopouští zejména vlastníci, kteří "jedou na sebe" a mají k řešení problémů přímý přístup. Na jednu stranu to je logické, když nájemník za energie neplatí, proč mu je „posílat“; jenže zákon stojí na straně uživatelů bytu a dojde-li majitelem k odstavení elektřiny, vody, plynu či dodávek tepla, dopustí se trestného činu. Domovní svoboda a soukromí nájemníka je totiž přednější než peníze. Bohužel pro vlastníky, narazí-li na nefér nájemníky, budou muset dokonce hradit zálohy namísto nich.