Plánujete pronájem bytu a váháte, zda jej nabídnout zařízený, nezařízený nebo jen částečně vybavený? Vše závisí nejen na typu vaší investiční nemovitosti, ale i na tom, komu chcete byt pronajímat, na jak dlouho a za jakou cenu nájemného.
Dobře zvolená strategie vám v tomto případě pomůže ke stabilnímu příjmu, sníží riziko poškození vybavení nebo naopak zvýší atraktivitu pronájmu mezi konkurenční nabídkou. V tomto článku vám popíšeme, co zohlednit při zařizování bytu určeného k pronájmu, jak různé varianty vybavení ovlivní cenu nájmu i kauci a proč se vyplatí spolupracovat s odborníky na správu nemovitostí.
Jak zařízení bytu ovlivňuje výši nájemného?
Vybavení bytu sice zásadně ovlivní cenu nájemného, ale také typ vašeho budoucího nájemníka, délku pronájmu a případné náklady spojené s údržbou nemovitosti. Ať už chcete svůj byt pronajmout poprvé, nebo máte s nájemníky zkušenost, vyplatí se zvážit výhody i nevýhody všech možností.
Obecně platí, že plně zařízené byty obvykle generují vyšší měsíční výnosy z nájemného, a to díky tomu, že nájemci neřeší náklady na vlastní vybavení a oceňují možnost okamžitého nastěhování bez dalších investic. Komfort, úspora času i peněz dělají z těchto bytů atraktivní volbu především pro ty, kteří chtějí jen dočasné či přechodné bydlení. Naopak nezařízené byty preferují nájemci s dlouhodobým horizontem, kteří chtějí prostor přizpůsobit svému životnímu stylu a vnímají pronájem jako standardní formu bydlení.
„Rozhodnutí, jestli byt zařídit nábytkem a dalším vybavením, závisí především na tom, komu i jak ho chcete pronajímat a jestli je na trhu dostatek poptávky právě od vaší cílové skupiny,“ vysvětluje Kateřina Pachlová, ředitelka pronájmů BRAVIS Reality. „Ceny za pronájem zařízených bytů bývají o 10–20 % vyšší než nevybavené byty, přičemž se zohledňuje lokalita, velikost bytu i úroveň vybavení.“
Kdy je lepší pronajímat byt nevybavený
Investice do nájemního bytu nemusí nutně znamenat vybavení nábytkem. Naopak – pronájem nevybavené jednotky je častou a strategicky výhodnou volbou zejména pro investory, kteří chtějí minimalizovat vstupní náklady i následnou správu. Standardním zařízením ale bývá v každém případě kuchyňská linka, varná deska, trouba a často i lednice. Další zařízení už si zajišťuje nájemník sám. Většina majitelů investičních bytů volí záměrně strategii pronájmu bez dalšího vybavení. A mají k tomu dobré důvody:
- Majitel nemovitosti ušetří desítky tisíc korun za nákup nábytku a doplňků.
- Nájemce si může pronájem zařídit dle vlastního vkusu a potřeb. Pokud má vlastní nábytek, nemusí řešit jeho uskladnění či prodej.
- Předání, kontrola i údržba bytu je rychlejší a jednodušší – čím méně zařízení, tím méně rizik spojených s poškozením a spory ohledně opotřebení.
Výhody nezařízeného bytu
Nezařízené byty přitahují většinou rodiny nebo páry, které plánují dlouhodobé bydlení, a navíc už mají vlastní nábytek i další vybavení. Tito nájemci jsou často stabilnější a pečlivější, protože si byt přizpůsobují svému životnímu stylu. A vlastníci takových nezařízených bytů jsou také spokojení, protože inkasují pravidelné nájemné, přičemž mají minimum výdajů a starostí.
Výhody nezařízeného bytu pro majitele:
- Nižší riziko poškození vybavení (nájemce používá vlastní)
- Vyšší šance na dlouhodobý nájemní vztah
- Flexibilita ve stanovení nájmu dle trhu
Zkušení pronajímatelé navíc využívají služeb profesionálů – například realitní kancelář BRAVIS zajišťuje kompletní správu pronájmu, a to včetně výběru prověřených nájemníků, pravidelné aktualizace ceny nájemného, úklidu nebo řešení technických problémů.
„Investoři do nemovitostí u nás často volí pronájem svých bytů bez vybavení právě kvůli nižší nákladovosti, vyšší flexibilitě a snížení rizik,“ dodává Kateřina Pachlová z BRAVIS.
Kdy dává smysl pronajímat byt zařízený
Zařízené byty představují atraktivní volbu zejména pro krátkodobé nájemníky – studenty, zahraniční pracovníky, mladé singles a páry nebo manažery na služebních cestách. Tento typ klientely často hledá rychlé a bezstarostné bydlení, kde se lze okamžitě nastěhovat bez nutnosti pořizovat vlastní vybavení.
„Kompletně zařízené byty se sice pronajímají za vyšší ceny, ale cílí na specifickou skupinu nájemníků. Je důležité vědět, komu byt nabízíte a co od pronájmu očekáváte,“ upřesňuje Kateřina Pachlová.
Kdo nejvíc ocení zařízený byt?
- Krátkodobí nájemníci – manažeři, kteří často mění města kvůli práci, hledají vybavené bydlení na 6–12 měsíců.
- Mladí lidé bez vlastního nábytku – singles nebo páry, kteří se chtějí vyhnout jednorázovým investicím.
- Studující – ocení dostupnost a nižší počáteční náklady, i když je zde vyšší fluktuace.
- Ekonomicky uvažující klienti – pronájem berou jako přechodné řešení a raději šetří na vlastní nemovitost.
Zařízený byt k pronájmu: Výhody a co nepodcenit
Zařízený byt může zvýšit výnos, zároveň ale přináší vyšší nároky na správu. Kdy se majiteli investičního bytu skutečně vyplatí a jak snížit rizika? Pronájem plně zařízeného bytu je častou volbou při cílení na nájemníky, kteří hledají krátkodobé nebo přechodné bydlení. Mezi benefity patří:
- Vyšší atraktivita nabídky
- Možnost vyššího nájemného
- Vhodné pro krátkodobé pronájmy (např. 6-12 měsíců)
- Nájemníci častěji akceptují vyšší kauci nebo zálohové platby
Rizika a nevýhody zařízeného bytu
S každým kusem nábytku v bytě roste i zodpovědnost majitele. Náklady na kompletní vybavení nejsou rozhodně zanedbatelné a zařízení navíc podléhá opotřebení.
- Vyšší pořizovací náklady – nábytek a spotřebiče mohou vyjít na desítky tisíc
- Riziko poškození – častější výměny a opravy vybavení
- Náročnější údržba a kontroly při střídání nájemců
- Nutnost detailní dokumentace – předávací protokol s přesným soupisem vybavení a jeho stavu
Částečně zařízený byt: Zlatá střední cesta
Tzv. částečně zařízený byt nabízí kompromis mezi oběma variantami. Základní nábytek, jako kuchyňská linka, spotřebiče, skříně, stůl nebo vestavné úložné prostory jsou v ceně pronájmu, zatímco zbytek si nájemce dovybaví dle vlastních potřeb.
Proč zvolit tuto variantu?
- Oslovíte širší spektrum nájemců
- Zachováte jistou míru kontroly nad vzhledem bytu
- Méně vybavení – menší riziko poškození
- Náklady na pořízení vybavení jsou rozumné
Tento přístup ocení mladé páry, rodiny i jednotlivci, kteří si chtějí byt dotvořit podle sebe, ale nemají prostředky na kompletní zařízení.
Vybavení bytu a vratná kauce
Vybavení bytu má přímý vliv na výši požadované vratné kauce. Čím více zařízení, nábytku a spotřebičů v bytě zůstává, tím vyšší jistotu obvykle majitel požaduje – chrání si tak hodnotu svého majetku, který nájemník během užívání může poškodit.
U plně zařízených bytů s kvalitním nábytkem, spotřebiči nebo dražší elektronikou může kauce dosáhnout až trojnásobku měsíčního nájmu. To je také maximální hranice, kterou podle nového občanského zákoníku smí pronajímatel požadovat. Přečtěte si více o tom, kolik můžete chtít na kauci a k čemu slouží.
Rozhodněte se podle cílové skupiny
Před rozhodnutím se poraďte s odborníkem na správu nemovitostí nebo zkušeným realitním makléřem, který vám pomůže nejen s volbou vybavení, ale i s nastavením nájemní smlouvy, kaucí a cenovou strategií.
- Zařízený byt je ideální pro krátkodobé pronájmy a flexibilní nájemce, kteří preferují pohodlí a rychlý start.
- Nezařízený byt osloví spíše stabilní nájemce s vlastním vybavením a plánem dlouhodobého pronájmu.
- Částečně zařízený byt je praktický kompromis, který vám ulehčí hledání nájemce a sníží rizika.