Jak správně nastavit nájemné a platby za služby

Když pronajímáte byt, dům, případně jinou nemovitost, musíte si stanovit nejenom výši nájemného (tedy poplatku za to, že ji někomu umožníte používat), ale také zálohy na energie. Konkrétně ty ale nelze určit jen tak odhadem, má to svá pravidla a postupy, zatímco nájemné je de facto pouze ve vaší režii. Existuje přitom i několik položek, které nájemci naúčtovat nelze, ačkoliv k tomu v praxi dodnes dochází zejména u majitelů, co pronajímají nemovitost „na vlastní pěst“.

394

Podle čeho určit výši nájemného

Za kolik budete nemovitost pronajímat záleží víceméně na vás, žádný zákon ani předpisy vám nemohou nařizovat, zda si máte říkat o tisícovku měsíčně, nebo o dvacetinásobek. Výše nájemného by nicméně neměla být v rozporu s dobrými mravy, třeba kdyby chtěl někdo zneužít tíživé situace druhého a přenechat mu nemovitost k užívání za nepřiměřenou částku. A jak nájemné stanovit? V RK BRAVIS to za vás udělá makléř, který se vyzná v realitním trhu a oceňování nemovitostí. Je totiž nutné zohlednit jak její dispozice, lokalitu a stav, tak občanskou vybavenost, plánovanou výstavbu v okolí apod.

Faktorů, které ovlivňují cenu nájemného je celá řada, a pokud problematice nerozumíte, lze ji hrubě určit na základě cen podobných nemovitostí v blízké lokalitě – cenová mapa pronájmů však není běžně dostupná a jedná se o interní informace každé realitní kanceláře. Lze se sice orientovat dle inzertních portálů, na těch však bývají ceny často zkreslené. Třeba když na nich najdete byt 1+kk v novostavbě za 17 000 Kč, ačkoliv ho lze reálně pronajmout o čtyři tisíce levněji. Například v RK BRAVIS můžete orientačně zjistit ocenění nemovitosti i zdarma (link), k upřesnění však doporučujeme kontaktovat specialistu.

Co je možné zahrnout do služeb a energií

Jedná se de facto o takové položky, které přímo souvisí s užíváním nemovitosti, potažmo z nich má nájemce okamžitý prospěch. Například elektřinu a plyn (je-li v domě zaveden) doporučujeme, aby si na sebe přepsal nájemce, ačkoliv od něj můžete inkasovat zálohy a řešit i tyto položky (včetně případných přeplatků a nedoplatků). Vlastník má jinak nárok na zálohy za:

  • vodné a stočné (počítána je spotřeba teplé i studené vody)
  • dodávky tepla (vytápění ústředním topeném, není-li zajištěno např. vafkami na plyn)
  • odvoz komunálního odpadu, odpadních vod a čištění jímek
  • osvětlení a úklid společných prostor, případně také výtah
  • příjem rozhlasového a televizního signálu
  • provoz a čištění komínů

Rozsah služeb přitom vymezuje zákon číslo 67/2013 Sb., konkrétně § 3:

(1) Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

Jak stanovit zálohy na energie a služby

V podstatě se nabízí dvě varianty, v praxi je přitom využívána v každém bytovém domě i RD jiná (dle preferencí). Můžete-li vycházet z nějakých „historických“ záznamů, jak vysoké byly dříve poplatky za energie, dokážete je přibližně nastavit i v budoucnu (třeba s ohledem na aktuální energetickou situaci). V opačném případě, tedy pokud se jedná o nově obydlenou nemovitost, musíte vycházet z tzv. evidenčního listu, v němž je rozpis záloh. Jejich výše může být účtována:

  1. dle podlahové plochy bytu / domu bez ohledu na počet osob v domácnosti
  2. na základě počtu osob, které budou nemovitost používat

Složité vzorce pro výpočet nechme stranou, potažmo kvalifikovaným odborníkům; pronajímatel by měl při stanovení záloh na energie vycházet z tzv. evidenčního listu (známý je také jako předpis záloh či výpočtový list), který vydává každému vlastníkovi bytové jednotky správce budovy. A to pokaždé, když mění výši předepsaných záloh, které jsou úměrně rozpočítávány mezi všechny nájemce. Ani ten ale neurčuje výši poplatků jen tak od sebe.

Kdo vypočítává výši záloh na energie v ČR

Ať si s majitelem nemovitosti dohodnete, že budete vše hradit jemu, anebo si přepíšete některé komodity na sebe (typicky elektřinu a plyn), stanovuje výši záloh samotný dodavatel energií na základě průměrné spotřeby domácností v ČR. Pochopitelně ale nic nebrání, abyste hradili i jiné než předepsané – v případě, že máte komodity psané na sebe, dohodnete si úpravu plateb s dodavatelem. A platíte-li energie přímo vlastníkovi, musí vám 1krát ročně předložit vyúčtování, na jehož základě po vás bude buď požadovat nedoplatky, anebo vám vrátí přeplatky.

Ke změnám ve výši záloh přitom může, ale nemusí, docházet – zpravidla ale dodavatel provede přepočet po prvním roce bydlení nového nájemce, aby je lépe přizpůsobil jeho potřebám. Když například v zimě příliš netopí a přes léto zase nepoužívá klimatizaci, má spotřebu nižší a mohou tak klesnout i zálohy; a naopak. Dodavatelé někdy nechávají předpis záloh úmyslně stejný, i když vám opakovaně několik tisíc vrací – v takovém případě si u něj můžete zažádat o změnu, nemusíte přijímat jeho „oznámení“. K dalším výrazným změnám pak dochází při změně situace na energetickém trhu, jako v roce 2022.

Co nelze do nájmu ani služeb započítat

Zpravidla se jedná o náklady, které jsou spojeny s vlastnictvím nemovitosti, a nikoliv s jejím pronajímáním. Někteří majitelé je proto započítávají do samotné výše nájemného, nelze to ale udělat vždy, aby nebylo až příliš vysoké (v takovém případě by si nemovitost nemusela najít zájemce). V případě, že by vlastník přece jenom tyto položky ve smlouvě rozepsal zvlášť a nárokoval si jejich hrazení, může se nájemník dožadovat jejich vrácení; nelze ho tedy nechat platit za:

  • fond oprav, z něhož jsou hrazeny opravy a rekonstrukce domu
  • správcovský poplatek
  • pojištění domu (nemovitosti, nikoliv domácnosti)
  • odměny členům výboru (družstva, SVJ...)

Kontakt
Kancelář Vídeňská (sídlo firmy)
Vídeňská 6
639 00 Brno
naproti kostelu sv. Leopolda
(u Milosrdných bratří)

Otvírací doba
Po - Čt:     9:00 - 18:00
Pá:9:00 - 16:00
sobota a neděle zavřeno

Parkování pro klienty zajištěno v garážových stáních.

mobil: +420 773 400 444

e-mail: bravis@bravis.cz

zobrazit podrobné kontakty »



Pobočka Dvořákova

byla 15. 2. 2019 přestěhována do hlavního sídla na Vídeňskou.

Nízkoenergetické byty Nové Sady zavřít