Rozdíl mezi cenou obvyklou, tržní a hodnotou nemovitosti

Ať chcete koupit nebo prodat, můžete se setkat s různými způsoby oceňování nemovitosti. K těm základním patří hodnota, cena obvyklá a cena tržní, která bývá oproti té první mnohdy výrazně vyšší. Jejich určení však nebývá úplně snadné, a kdo se do věci pustí na „na vlastní pěst“, může se dokonce neúmyslně obrat až o stovky tisíc korun. Neustále se měnící trh realit přináší mnoho příležitostí i zvratů, a může být tedy na místě oslovení realitního makléře, který má v dané lokalitě přehled jak o vývoji cen nemovitostí, tak o plánované výstavbě a dalších změnách.

274

Co je obvyklá cena nemovitosti a jak ji určit

Ať kupujete nebo prodáváte, měli byste ze všeho nejdříve zjistit cenu obvyklou, abyste nemovitost buď nepředražili (čímž by se mohla stát neprodejnou), či naopak nedošlo k jejímu podhodnocení (zbytečně byste tratili ne výdělku). Při oceňování se zjednodušeně řečeno vychází z cen, jaké jsou typické pro srovnatelné nemovitosti v dané lokalitě a v době, kdy ji chcete prodat / koupit. Pokud například stojí byty 2+kk v novostavbě 4 miliony korun, měly by být ceny u podobných jednotek ve stejné výši (s odchylkou max. nižších stovek tisíc korun).

Tržní cenu nemovitosti určují sami kupující

Z pozice prodávajícího je tržní cena de facto nejdůležitější, neboť vyjadřuje takovou cenu nemovitosti, jakou za ni je kupující ochoten zaplatit. Vliv na její určení má mnoho faktorů, které ji mohou až o stovky tisíc zvýšit, ale i snížit; třeba rekonstrukce pak dokáže hodnotu původního bytu / domu i znásobit, a je proto dobré probrat záležitost se zkušeným makléřem. Cena tržní bývá obvykle vyšší než obvyklá, přičemž hodně záleží na celkové prezentaci nemovitosti, stavu, ale i dispozičním řešení, neboť do hry vstupuje také cena zvláštní obliby (viz. níže).

278

Co je nabídková cena nemovitosti a jak ji určit

U každé reality vstupují do hry různé ukazatele, a mezi nimi právě i cena nabídková, která do jisté míry souvisí s tržní. Není však zcela shodná, neboť tržní ovlivňuje spíše zákazník, tedy koupěchtivý. Oproti tomu nabídková vyjadřuje, za jakou cenu nabízí majitelé své nemovitosti k prodeji, a obvykle ji nastaví i vysoko nad tržní.

Typickým úkazem jsou nemovitosti v Brně, kde je současná tržní cena zhruba 90 000 – 100 000 Kč / m2, zatímco nabídková vystoupala nad 110 000 Kč za čtvereční metr. Kvůli akutnímu nedostatku bytů je meziroční nárůst v ceně dokonce až 28 %, řada nemovitostí se však nakonec prodá pod cenou nabídkovou, protože si takové bydlení zkrátka nemůže dovolit každý.

Hodnotu nemovitosti může určit znalec

Ocenění je složitý proces a vždy by ho měl provádět zkušený makléř, stejně jako banka pošle v případě poskytování hypotéky svého odhadce, aby určil aktuální hodnotu nemovitosti. Celkem snadno ji lze zaměnit s obvyklou cenou, nad jejíž rámec by se měly zhodnotit možné příležitosti. Například o kolik bude byt / dům atraktivnější, projde-li rekonstrukcí, a jaké další příležitosti může přinést?

279

Tyto faktory nemusí být v ceně tržní vždy zohledněny, a je tedy dobré uvážit všechny možnosti a propočítat, jak z pozice prodávajícího získáte co nejvíce. Pokud se majitel pustí do určení hodnoty nemovitosti sám, může být ovlivněn emocemi a osobními vazbami, kvůli nimž cenu přestřelí a jednoduše objekt neprodá. Ocenění by tak mělo vycházet čistě z možností realitního trhu, s čímž vám v RK Bravis rádi pomůžeme.

Setkat se můžete také s cenou zvláštní obliby

Ocenit nemovitost nebývá snadné, ke všemu když prodávající nezná příležitosti, jaké aktuální trh realit nabízí. Mnoho lidí totiž hledá „ideální bydlení“ a nespokojí se s průměrným bytem, byť v dobré lokalitě. U každého přitom rozhoduje něco jiného: jednomu se líbí atypicky řešené místnosti, jinému občanská vybavenost, dalšímu bydlení v těsné blízkosti rodičů, kteří vyžadují častější péči. Jinými slovy má každá nemovitost ideálního kupce, u něhož se dá pracovat s cenou zvláštní obliby. Ta pak vystoupá dokonce nad cenu tržní, a je tedy nanejvýš nutné znát možnosti realitního trhu.

Kontakt
Kancelář Vídeňská (sídlo firmy)
Vídeňská 6
639 00 Brno
naproti kostelu sv. Leopolda
(u Milosrdných bratří)

Otvírací doba
Po - Čt:     9:00 - 18:00
Pá:9:00 - 16:00
sobota a neděle zavřeno

Parkování pro klienty zajištěno v garážových stáních.

mobil: +420 773 400 444

e-mail: bravis@bravis.cz

zobrazit podrobné kontakty »



Pobočka Dvořákova

byla 15. 2. 2019 přestěhována do hlavního sídla na Vídeňskou.

mouhodhadce.cz zavřít