Pokud si chcete postavit nemovitost „od základů“, zjistěte si nejdříve všechny potřebné informace. Bez nich byste totiž mohli doslova narazit, neboť i přehlédnutí malého detailu dokáže stavbu zkomplikovat, ba i znemožnit. Je nanejvýš nutné postupovat obezřetně a doporučujeme celou záležitost konzultovat s odborníkem, který má s koupí i prodejem pozemků zkušenosti. Od současného majitele se obvykle potřebné info nedozvíte a jeho dohledání není vždy tak jednoduché.
Zjistěte, k čemu je pozemek (NE)vhodný
Než začnete cokoliv plánovat, nahlédněte do územního plánu dané obce; nikdy nedávejte na slova prodávajícího, v praxi se velmi často stává, že uvádí potencionální zájemce o koupi v omyl, byť v některých případech nevědomky. Konkrétní pozemek má totiž určité zařazení, a sice jestli je či není stavební, a pokud ano, tak k výstavbě čeho je určen - může se jednat třeba o plochu vhodnou pro lehkou výrobu či občanskou vybavenost (obchod, provozovna...), zatímco dům na něm postavit nelze.
Pakliže vám nejsou informace z územního plánu jasné, můžete se obrátit na stavební úřad obce, pod níž pozemek spadá. Na požádání by vám měli pracovníci sdělit vše potřebné a mj. také přiblížit, jaký typ domu je pro daný pozemek žádoucí; tedy jaký může mít tvar, počet pater, tvar střechy, celkovou výšku apod. Neméně důležitý je pak tzv. koeficient zastavitelnosti, který udává, jakou maximální plochu můžete „obsadit“. Třeba při hodnotě 0,27 lze zastavět nejvýše 270 metrů čtverečních z tisíce.
Info: Pozemek vhodný pro stavbu domu k bydlení mívá i násobně vyšší cenu než ten, který je vhodný pro „ostatní“ budovy, případně není určen k výstavbě.
Ověřte si dostupnost inženýrských sítí
Neméně podstatným krokem je, zdali už je pozemek tzv. zasíťovaný či nikoliv. Zejména v malých obcích (vesnicích) je potřeba důkladně spočítat, kolik by stálo jejich případné zavedení, neboť ve špatné lokalitě to může být otázka nejenom desítek, ale dokonce i stovek tisíc korun. Všechny stavební pozemky by nicméně měly mít inženýrské sítě v dosahu, takže by napojení kanalizace, vodovodu, plynu ani elektřiny neměl být problém.
Zřídit si pochopitelně nemusíte vše, kupříkladu plynovou přípojku lze vynechat, chcete-li využívat k ohřevu vody i topení elektřinu nebo alternativní zdroje (solární panely, tepelná čerpadla apod.). Kupříkladu na obecní kanalizaci se ale napojit musíte, ukládá to přímo zákon; výjimky jsou pouze v případech, kdy to není technicky možné či ekonomicky únosné. Na propočítání a zjištění všech náležitostí doporučujeme oslovit odborníka, který vše zařídí za vás.
Info: Že jsou inženýrské sítě v dosahu někdy nestačí, například lokální dodavatel vody může mít STOP stav a odmítne vás tak připojit (nepoteče vám voda), což se při dnešním nedostatku podzemní vody může stát.
Ujistěte se, že k pozemku vede příjezdová cesta
I taková maličkost vám může výrazně zkomplikovat plány a v praxi k tomu bohužel čas od času dochází; a co víc, řešení bývá někdy obtížné. Že jste na místo přijeli po „nějaké“ cestě totiž ještě neznamená, že to právně možné. Pokud totiž vede přes soukromý pozemek (byť po jeho okraji), budete si muset jeho část odkoupit, a nebo zřídit věcné břemeno; jenže ne každý majitel se chce své půdy vzdát a záležitost pak musí řešit soud (k tomu však nedochází příliš často).
Problém by to byl i v případě, že byste museli přes cizí pozemek vést inženýrské sítě – ty jsou sice pro vaše bydlení nezbytné, „souseda“ to však nemusí zajímat. V nejlepším případě bude cesta obecní, s níž vás žádné právní tahanice nečekají, slouží totiž všem. A starostem ujdete i v případě, kdy cesta sice vede přes soukromý pozemek, ale slouží jako místní účelová komunikace. I tohle by vám ale měli sdělit na stavebním úřadu, případně to lze vyčíst v územním plánu obce.
Pozor, jestli není pozemek v ochranném pásmu
Jedná se o opravdu velkou překážku, která by mohla stavbu domu nejen zkomplikovat, ale dokonce i úplně znemožnit. Daná oblast totiž může spadat do již existujícího, nebo do teprve připravovaného ochranného pásma, což je vymezené území, na němž je povolen pouze určitý (jasně specifikovaný), případně žádný druh staveb. Cílem přitom není komplikovat lidem život, neboť jsou zřizována třeba dle zákona o památkové péči, pozemních komunikacích, nebo kvůli energetice a vodovodům. Je jich celá řada a je nutné na příslušných úřadech ověřit, zdali do ochranného pásma nepatří i vámi vyhlédnutý pozemek.
Vedle výše zmíněného je je nutné posoudit celou řadu dalších náležitostí; kupříkladu záplavovou oblast, která si může vyžádat i razantní změnu navrženého domu. A pokud si vyhlédnete např. okraj pole, je ve hře také jeho částečné či úplné vyjmutí ze zemědělského půdního fondu. Řešit však musíte i radonový či inženýrsko-geologický průzkum a plno dalších věcí. V každém případě doporučujeme oslovit zkušeného realitního makléře, abyste předešli zbytečným chybám a nevratným investicím.