Jak bezpečně koupit stavební pozemek a na co si dát pozor?

Plánujete stavět dům? Poradíme vám, jak bezpečně koupit stavební pozemek, co ověřit v katastru, jak zjistit dostupnost sítí a na co si dát pozor.

Koupě stavebního pozemku je zásadní životní i finanční rozhodnutí a není to jen otázka ceny. Pokud chcete stavět dům, nestačí se zamilovat do pěkného místa – měli byste vědět, jak koupit pozemek bezpečně a na co si dát při tom pozor. Protože i krásně vypadající parcela může skrývat právní nebo technické problémy. V tomto článku vám přehledně vysvětlíme všechny kroky, ale i to, kde najít důležité informace a co prověřit ještě před podpisem kupní smlouvy na pozemek.

Jak prověřit pozemek ještě před koupí?

Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, ověřte si, kdo je skutečným vlastníkem pozemku. V katastru nemovitostí zjistíte, zda je prodávající opravdu oprávněn pozemek prodat a jestli na něm neváznou žádná omezení, například zástavní právo, exekuce nebo věcná břemena. Zkontrolujte také, jestli je daný pozemek skutečně vhodný ke stavbě. Vyhnete se tím zbytečným komplikacím a finančním ztrátám.

• Ověřte vlastníka pozemku přes katastr nemovitostí (nahlížení do KN je zdarma).
• Zjistěte, zda není pozemek zatížený věcnými břemeny nebo zda nejde o zemědělskou půdu, která vyžaduje vyjmutí ze zemědělského fondu.
• Zkontrolujte územní plán a to, jestli je pozemek určen k výstavbě a zda plánovaná okolní zástavba odpovídá vašim představám.
• Ověřte dostupnost inženýrských sítí – připojení na vodu, kanalizaci, elektřinu či plyn není samozřejmostí a výrazně ovlivní vaše náklady.
• Prověřte, kdo vlastní přístupovou cestu k pozemku.
• Informujte se o ochranných pásmech a záplavových oblastech.

Věcná břemena aneb co může na pozemku omezit vaši stavbu

Věcné břemeno znamená právní omezení – někdo může mít například právo průchodu a průjezdu přes váš pozemek nebo je zde právo (takzvaná služebnost) vedení inženýrských sítí. Všechny takové informace se zapisují do katastru nemovitostí.

Co zkontrolovat:

• Právo chůze, jízdy, služebnost vedení sítí.
• Předkupní práva nebo zástavy.
• Ostatní omezení, jako zákaz výstavby v části pozemku.

Vše zjistíte jednoduše: vyhledejte si podle parcelního čísla pozemek v katastru nemovitostí a ve výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví) jsou všechna věcná břemena zapsána.

Co je územní plán a kde ho najít?

Než začnete cokoliv plánovat, nahlédněte do územního plánu dané obce a nikdy nedávejte na slova prodávajícího. Územní plán vám přesně řekne, jak lze pozemek využít. I když vám totiž bude prodávající tvrdit, že je jeho pozemek stavební, může jít například o plochu určenou jen pro rekreaci nebo občanskou vybavenost a rodinný dům na takovém pozemku zkrátka nepostavíte. 

1. Zjistěte, zda jde o stavební pozemek a jaký typ staveb je na něm povolen.
2. Pozor na omezení, jako je maximální zastavěnost, výška stavby nebo typ střechy.
3. Sledujte blízkost plánovaných komunikací, průmyslových zón nebo rekreačních ploch.
4. Všímejte si ochranných pásem – například kolem vodovodů, kanalizací nebo silnic.

Jak zjistit dostupnost inženýrských sítí

Každý stavební pozemek by měl mít inženýrské sítě v dosahu a možnost napojení minimálně k vodě, elektřině a kanalizaci. Pokud je parcela tzv. nezasíťovaná, bude třeba připojení vybudovat. A to může stát i stovky tisíc korun navíc.

Zeptejte se, zda jsou sítě skutečně na hranici pozemku, zda má obec kapacitu pro připojení nových odběratelů a kolik bude stát jejich zavedení. Některé obce navíc vyžadují, aby byly nově postavené domy napojeny na kanalizaci, a to bez výjimky.

Zřídit si ale nemusíte kompletně všechny inženýrské sítě, například plynovou přípojku lze vynechat, chcete-li využívat k ohřevu vody i topení elektřinu nebo alternativní zdroje (solární panely, tepelná čerpadla apod.).

Důležité je ověřit:

• Možnost připojení k vodovodu, kanalizaci, elektřině, případně plynu.
• Případná omezení (např. stop stav od místního dodavatele vody).
• Náklady na zavedení sítí – mohou dosáhnout desítek až stovek tisíc korun.
• Potřebná povolení od vlastníků sousedních pozemků, pokud je nutné vést sítě přes jejich parcelu.

Jak je to s příjezdovou cestou? Nenechte se zmást

To, že k pozemku vede cesta, ještě neznamená, že po ní můžete legálně jezdit. Pokud je přístup přes cizí pozemek, je třeba mít zřízené věcné břemeno, protože jinak hrozí, že vám soused cestu kdykoliv znemožní.

Ideální je, když má parcela přímý přístup z obecní komunikace. Pokud ne, zjistěte, zda cesta slouží jako veřejná účelová komunikace. I to vám potvrdí obec nebo stavební úřad. Když je přístup k parcele nejasný, může to znamenat problémy s koupí pozemku nebo omezení možnosti stavby. Bez příjezdové cesty nepostavíte ani nezískáte stavební povolení.

1. Cesta po soukromém pozemku? Potřebujete věcné břemeno nebo pozemek odkoupit.
2. Obecní cesta nebo místní účelová komunikace je ideální – bez právních překážek.
3. Ujistěte se, že k pozemku vede cesta použitelná celoročně, nejen „polní nebo lesní pěšina,“ a která se udržuje i v zimním období. 

Pozor na ochranná pásma a další omezení

Pozemek může ležet v ochranném pásmu, a to například vodního zdroje, lesa, silnice, železnice nebo památkově chráněné oblasti. V takovém případě je výstavba často silně omezená, nebo zcela zakázaná.

Prověřte také, zda pozemek neleží v záplavové zóně, případně jestli není potřeba vyjmutí ze zemědělského půdního fondu. V určitých lokalitách je povinný radonový nebo geologický průzkum. To vše ovlivňuje nejen možnost výstavby, ale i její cenu a zároveň cenu pozemku.

Co musí obsahovat kupní smlouva na pozemek?

Při podpisu kupní smlouvy na pozemek dbejte na přesné právní znění. Smlouva musí být jasná, úplná a právně vymahatelná.

Co musí kupní smlouva obsahovat:

• Identifikace pozemku (parcelní číslo, katastrální území).
• Cena a způsob úhrady.
• Informace o právních vadách (věcná břemena, zástavy).
• Termíny převodu vlastnictví.
• Ustanovení o předání pozemku a jeho stavu.

Daně a poplatky při koupi pozemku

Koupě pozemku s sebou nese i vedlejší náklady. I když od roku 2020 kupující neplatí daň z nabytí nemovitosti, jiné výdaje zůstávají.

Jaké poplatky zaplatíte:

• Náklady na právní služby a přípravu smluvní dokumentace.
• Poplatek za vklad do katastru nemovitostí (2 000 Kč).
• Notářské a administrativní náklady (ověření podpisů apod.).
• Daň z nemovitosti se platí každoročně – první platbu řešíte následující rok po zápisu vlastnictví do katastru.

Další otázky, které je dobré si položit

Je pozemek skutečně určen k výstavbě rodinného domu?

Některé pozemky sice mají stavební status, ale jsou určeny pro specifické stavby – například polyfunkci nebo bytové domy. V územním plánu hledejte konkrétní funkční využití.

Jaká je okolní zástavba?

Zamyslete se nad tím, co se nachází v okolí. Továrna, skládka nebo hlučná silnice mohou výrazně snížit kvalitu života i hodnotu nemovitosti.

Jaká je orientace pozemku a jeho sklon?

Severní strana, stín sousedního domu nebo prudký svah ovlivňují využitelnost pozemku i náklady na stavbu domu. Vždy je lepší si pozemek osobně prohlédnout s odborníkem.

Kolik vás bude pozemek skutečně stát?

Počítejte nejen s kupní cenou, ale i s poplatky za převod vlastnických práv, napojením na sítě a projektovou dokumentací. Vyplatí se mít přehled o všech nákladech.

Kdo vám poradí a pomůže?

Pokud nemáte zkušenosti s koupí pozemku, obraťte se na realitního makléře nebo právníka. Zkušený odborník vás provede celým procesem a pohlídá, abyste nepodepsali něco nevýhodného.

Pokud víte, na co si dát při pořízení stavebního pozemku pozor, můžete předejít mnoha problémům a koupit si parcelu, která vám skutečně umožní realizovat vysněné bydlení. Jak bezpečně koupit pozemek? S důkladnou přípravou, ověřením všech klíčových informací a pomocí zkušeného realitního makléře.