Prodej nemovitosti je pro mnoho lidí jednou z nejdůležitějších životních událostí. Pokud se prodávající s tímto procesem navíc setká poprvé, může být zahlcen množstvím informací, právních kroků a termínů. V realitní kanceláři BRAVIS za 22 let víme, že klíčem k úspěchu je transparentnost, bezpečí, a především právní jistota. A právě tu naším klientům poskytujeme díky důkladnému právnímu servisu, který je u nás zdarma a je nedílnou součástí každé naší realitní zakázky.
Smluvní dokumentace: První krok k bezpečnému prodeji
Bezpečný prodej nemovitosti začíná správnou a srozumitelnou smluvní dokumentací. Každý dokument má svůj specifický účel, a špatně sepsaná nebo neaktuální smlouva může prodávajícího zbytečně ohrozit.
V BRAVIS se staráme o všechny typy smluv, které v průběhu prodeje mohou nastat – ať už jde o byt, dům, družstevní podíl, pozemek, komerční prostor nebo nemovitost zatíženou hypotékou. Vše připravují specialisté z našeho interního právního oddělení. Prodávající má tak jistotu, že jeho zájmy chráníme od prvního podpisu až po finální převod vlastnictví a vše odpovídá aktuálním zákonům.
„S každým klientem projdeme smluvní dokumentaci krok za krokem. Vysvětlíme, co podepisuje, jaká práva mu vznikají, a hlavně co tím chráníme,“ říká obchodní ředitel BRAVIS, Ing. Petr Urban. „Právní servis je pro bezpečný prodej naprosto zásadní. Díky němu předcházíme rizikům, která mohou nastat třeba při nejasnostech v kupní smlouvě nebo při vyplácení kupní ceny. Naši klienti vědí, že mají za sebou tým profesionálů, kteří hlídají každý detail a díky tomu prodávají chytře a s jistotou.“
Nejčastější smlouvy při prodeji nemovitosti
- Rezervační smlouva zajišťuje, že zájemce o nemovitost má po určitou dobu výhradní právo na uzavření obchodu a chrání jeho koupi před prodejem jinému kupujícímu. Prodávající tak může plánovat další kroky bez obav, že kupec změní názor nebo bude chtít dodatečnou slevu.
- Smlouva o smlouvě budoucí je ideální tam, kde je potřeba čas na vyřízení financování nebo jiné přípravy. Budoucí prodávající i budoucí kupující se smluvně zavazují uzavřít kupní smlouvu za předem stanovených podmínek a jasně stanoveném termínu.
- Kupní smlouva je zásadní právní dokument, kterým se převádí vlastnictví nemovitosti. Její správné znění je bezpodmínečně nutné pro bezproblémový vklad do katastru a právní ochranu obou stran. Zároveň musí odpovídat aktuální legislativě.
- Smlouva o advokátní úschově představuje bezpečný způsob, jak ochránit kupní cenu před převodem vlastnictví. Peníze jsou uloženy u advokáta a uvolněny až po splnění předem domluvených podmínek – typicky po podpisu kupní smlouvy oběma stranami a zapsání nového vlastníka do katastru nemovitostí.
- Zástavní smlouva je nejčastěji potřeba při hypotéce a slouží k zajištění dluhu tím, že se nemovitost použije jako zástava pro případ nesplacení. Pokud dlužník nesplácí, může věřitel (banka) nemovitost prodat. Pro její platnost je nutné zapsat zástavní právo do katastru nemovitostí.
- Darovací smlouva se využívá při bezúplatných převodech nemovitostí (obvykle mezi příbuznými) a zajišťuje převod vlastnického práva mezi dárce a obdarovaným. Upravuje podmínky převodu a specifikuje například věcné břemeno dožití nebo zákaz prodeje. Je také nutná pro zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí.
- Smlouva o převodu členských práv je spojená s členstvím v bytovém družstvu a zároveň nezbytná při prodeji družstevních bytů. Nejde o převod vlastnictví jako takového, ale o úplatný převod členských práv a povinností, se kterými je spojeno i právo k užívání bytové jednotky.
- Nájemní smlouva řeší podmínky v případě, že se nemovitost prodává s nájemníkem a zůstává platná i po změně vlastníka. Kupující musí počítat s tím, že nemovitost je obsazená a nájemce má právo v ní dál bydlet. Smlouva tak chrání nájemníka a zároveň informuje nového vlastníka o podmínkách nájmu.
Převod vlastnictví nemovitosti: Hlídáme každý krok
Jakmile je podepsaná kupní smlouva, přichází na řadu zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí. I tento krok vyžaduje pečlivost a znalost procesních pravidel. Převod vlastnictví je také často momentem, kdy mají prodávající nejvíce otázek. Kdo řeší katastr? Kdy dojde k zápisu? Co když se něco pokazí?
V BRAVISu se staráme o přípravu návrhu na vklad, jeho podání až po zapsání nového vlastníka v katastru nemovitostí. Hlídáme termíny, sledujeme stav řízení a prodávající informujeme o každém kroku. Díky tomu se nemusí obávat zbytečných průtahů nebo chyb.
- vyplníme a podáme návrh na vklad vlastnického práva
- kontrolujeme zápisy v katastru nemovitostí
- komunikujeme s katastrálním úřadem v případě dotazů nebo výzev
„Majitelé často netuší, že i drobná chyba v kupní smlouvě jako je například nedodržení správné specifikace převáděné nemovitosti dle zákonných norem nebo nesprávně vyplněný návrh na vklad na katastr může znamenat zpoždění o týdny. Naše spolupracující advokátní kancelář bezpečně provádí klienty procesem realitní transakce a kontroluje hladký průběh, prodávající se tak mohou spolehnout, že transakce bude provedena správně. Například u vkladů více práv do katastru nemovitostí jako jsou vklady či výmazy zástavních práv a navazující vklad vlastnického práva, dokážeme koordinovat řízení ve správném pořadí a bez zbytečných průtahů,“ doplňuje advokátka Mgr. Petra Pahorecká z advokátní kanceláře Pahorecká & partneři, v.o.s., která s BRAVIS úzce a dlouhodobě spolupracuje.
Daň z prodeje nemovitosti: Kdy a jak ji řešit
„Budu muset platit daň?“ Odpověď závisí na tom, jak dlouho nemovitost vlastníte, jak ji využíváte a jaký máte zisk z prodeje. Každého klienta na daňovou povinnost upozorníme a pomůžeme s výpočtem. Spolupracujeme s daňovými poradci, kteří řeší složitější případy, například při dědictví nebo prodeji více nemovitostí.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti má dvě sazby: 15 % a 23 %, které se vztahují na zisk, tedy rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou. Při výpočtu se z prodejní ceny odečítají náklady spojené s prodejem a „vylepšeními“ nemovitosti. Pokud jsou náklady na pořízení a rekonstrukci vyšší než prodejní cena, daň se neplatí, protože nevznikl žádný zisk.
V roce 2025 se daň z prodeje nemovitosti neplatí, když:
- prodávající splní tzv. časový test a vlastní nemovitost alespoň 5 let (platí pro nemovitosti koupené před rokem 2021) nebo 10 let (nemovitosti koupené po 1.1.2021)
- prodávající nemovitost zdědil v první linii a časovým testem prošel původní majitel
- prodávající nemovitost užíval alespoň 2 roky pro vlastní bydlení
- prodávající užívá nemovitost pro vlastní bydlení méně než 2 roky, ale peníze z prodeje použije do jednoho roku na pořízení jiného vlastního bydlení
Jaká je daň z příjmů při prodeji nemovitosti?
- Sazba 15 %: Pokud váš zisk z prodeje nemovitosti nepřesáhne 36násobek průměrné mzdy v ČR, což v roce 2025 odpovídá zhruba částce 1 676 052 Kč.
- Sazba 23 %: Pokud bude váš zisk z prodeje vyšší než tato částka, bude se na částku, která přesahuje 1 676 052 Kč, vztahovat daňová sazba 23 %.
Příklad:
Pokud prodáte nemovitost za 5 000 000 Kč a váš zisk (po odečtení pořizovací ceny a dalších nákladů) bude 1 800 000 Kč, daň se spočítá následovně:
- Z částky do 1 676 052 Kč zaplatíte daň 15 %, což je 251 408 Kč.
- Na část zisku nad 1 676 052 Kč (tedy 123 948 Kč) se bude vztahovat sazba 23 %, což znamená daň 28 508 Kč.
- Celková daň z prodeje nemovitosti tedy bude 251 408 Kč + 28 508 Kč = 279 916 Kč.
Hypotéky, věcná břemena a právní omezení
Prodávající se často mylně domnívají, že nemohou prodat nemovitost, na které váznou právní závazky – například hypotéka, exekuce nebo věcná břemena.
Ve skutečnosti lze většinu těchto komplikovanějších situací při prodeji bezpečně vyřešit, jen je potřeba vědět, jak správně postupovat. V BRAVISu pomáháme klientům prodat i tzv. právně složité nemovitosti a vždy najdeme cestu, která bude bezpečná a právně průchozí.
- za klienta vykomunikujeme podmínky s bankou a zajistíme souhlas se splacením či přefinancováním hypotéky
- připravíme kroky k výmazu zástavy po uhrazení úvěru a víme, jaké dokumenty jsou k tomu potřeba
- vyřešíme věcná břemena – např. práva dožití, která často vyžadují specifickou smluvní úpravu
- navrhneme bezpečné řešení i u nemovitostí s exekucí nebo jinými omezeními
Ochrana před podvodem a právními vadami
Skryté právní vady, zamlčené informace nebo podvodné jednání – i to jsou rizika, která mohou při prodeji vzniknout.
Proto máme nastavené procesy, které tomu předcházejí:
- máme interní právní oddělení a specialisty na právo nemovitostí
- ověřujeme zápisy v katastru nemovitostí
- prověřujeme vlastnická práva i případné závazky
- ověřujeme identitu a solventnost kupujících
- zajišťujeme bezpečnou výplatu kupní ceny pomocí advokátní úschovy
Sami, bezrealitky nebo s BRAVIS? Srovnání bezpečnosti
Možná zvažujete, zda celý prodej zvládnete sami, využijete službu bezrealitky, nebo se obrátíte na profesionální realitní kancelář. Každá cesta má svá rizika i nároky.
Způsob prodeje: sám, svépomocí
- Právní bezpečnost: Nízká – nutné právní znalosti
- Časová náročnost: Vysoká
- Náklady: Vysoké (právník, služby)
- Doporučení: Nedoporučujeme
Způsob prodeje: bezrealitky
- Právní bezpečnost: Střední – záleží na vaší přípravě
- Časová náročnost: Vysoká
- Náklady: Střední
- Doporučení: Jen pro zkušené
Způsob prodeje: s BRAVIS
- Právní bezpečnost: Vysoká – právní servis zdarma
- Časová náročnost: Velmi nízká
- Náklady: Všechny služby zdarma
- Doporučení: Nejbezpečnější volba
TIP: Bez právní pomoci se může i malá chyba prodražit nebo způsobit zpoždění převodu o týdny. Proto doporučujeme: ať už zvolíte jakoukoliv cestu, vždy si zajistěte kvalitní právní servis. U BRAVIS je navíc zdarma.
Proč právě s BRAVIS? Zkušenosti, jistota, právní ochrana zdarma
S námi získáte spolehlivého partnera, který má s prodejem nemovitostí více než 22 let zkušeností a za sebou 3 500 úspěšně prodaných nemovitostí v Brně. Na brněnském realitním trhu patříme ke stálicím a jsme jedna z nejlépe hodnocených realitních kanceláří.
Prodej nemovitosti není jen obchodní transakce – je to důvěra. A ta se buduje nejen profesionálním přístupem, ale i tím, že klient ví, že je o něj postaráno od začátku až do konce, lidsky a bezpečně.
Proč si vybrat BRAVIS pro prodej nemovitosti?
- Právní oddělení na míru – Vše zkontrolujeme a podrobně vysvětlíme.
- Osobní makléř – Koordinuje každý krok a zajišťuje strategii prodeje.
- Právní služby zdarma – Smlouvy, kontrola katastru, úschova peněz i daňové poradenství.
- 22 let zkušeností – Bezpečný a promyšlený přístup k prodeji nemovitostí.
Chcete prodávat chytře, bezpečně a s námi? Ozvěte se!
